Ипотека бьет докризисные рекорды. "Фонтанка.ru". 2 августа 2017

Докризисные объемы выдачи ипотеки в России оказались превышены в первой половине года. Эксперты объясняют: сработал синергетический эффект отложенного спроса и снижение ставок.
Итоговый объем выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2017 года в России соответствует рекордным значениям 2014 года, сообщило 1 августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В мае рынок ипотеки также обновил пиковые значения, в июне рост продолжился – выдано кредитов на сумму около 150 млрд рублей, то есть на 31% больше, чем в июне 2016 года.
Четыре месяца темпы роста ипотечного рынка находятся выше отметки 20%, фиксирует агентство. Причем уже второй месяц подряд объемы займов на приобретение жилья бьют исторический рекорд 2014 года, когда в июне было выдано 138 млрд рублей.
Общий объем ипотечного портфеля в России – 4,7 трлн рублей – на 37% превышает показатель конца 2014 года. В целом в первом полугодии 2017 года россияне получили более 420 тысяч ипотечных заемов на 765 млрд рублей. Это на 15% выше объема 2016 года и на уровне рекордного, докризисного периода 2014 года.
Если разделить 765 млрд на число выданных кредитов, то средний размер одного займа по России будет около 1,8 млн рублей. В 2016 году, судя по данным ЦБ РФ за первые пять месяцев (на 1 июня), тот же показатель составлял 1,706 млн (кстати, ровно столько же, сколько на 1 июня 2014 года). А на ту же дату 2015 года — меньше, 1,633 млн. Таким образом, потихоньку растет не только число, но и размер выдаваемых кредитов.
В Петербурге тенденция та же самая: по данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2017 года средняя сумма ипотечного кредита составила порядка 2,05 млн рублей, тогда как в первые полгода 2016-го – 1,82 млн, в начале 2015-го — примерно столько же.
Как говорят эксперты АИЖК, основной драйвер роста – снижение кредитных ставок, достигших минимального уровня за всю историю рынка ипотеки в России. Так, в мае 2017 года ставки упали до рекордного уровня за всю историю: в среднем – 11,3%, на первичном рынке – 10,9%, на вторичном рынке – 11,5%.
В июне АИЖК впервые установило однозначную 9,75-процентную ставку, и топ-15 ипотечных кредиторов пошли той же дорогой – опустили ее в июне до 10,2% на первичном рынке жилья и до 10,9% – на вторичном.
Причем платить население стало исправнее, чем пару лет назад, – тогда участники рынка говорили про вал просроченных платежей на фоне экономического кризиса. «Текущее состояние ипотечного рынка не вызывает озабоченности. Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности», – сообщает АИЖК. Доля просрочек свыше 90 дней на 1 июня 2017 года составляет всего 2,6%, а еще год назад была 3,16%.
По понятным причинам валютных кредитов сейчас практически не берут. С 2014 года и так небольшой объем валютной ипотеки сократился на 57%, т. е. в 2,3 раза. За 5 месяцев 2017 года выдано только четыре ипотечных кредита в валюте на сумму 270 млн рублей (средний размер – 67,5 млн рублей). Для сравнения – в 2008 году в валюте было предоставлено более 17 тысяч ипотечных кредитов.
В Петербурге ситуация с ипотекой тоже радует как финансистов, так и строителей. За первое полугодие 2017 года доля таких сделок в структуре спроса составила 63% – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года плюс 5% и продолжает расти. По некоторым строящимся объектам доля ипотеки достигла 70-80%, сообщают аналитики «Петербургской недвижимости». Массово запускаются совместные программы с льготной процентной ставкой, а некоторые банки предлагают дольщикам кредитные средства под 6,2-6,5% на первый период кредитования.
В Санкт-Петербурге лидерами по выдаче ипотеки в городе всегда были ВТБ-24 и Сбербанк (их официальная статистика по первому полугодию ожидается недели через две).
В целом, как говорят эксперты, на рынке сложилась ситуация, когда прорывной синергетический эффект дало затоваривание первичного рынка жилья, из-за которого застройщики вынуждены искать способы сделать его более доступным, и снижение ставки ЦБ. Все это, вкупе с отложенным спросом на жилье, накопившимся за два кризисных года, и позволило ипотеке в 2017 году месяц за месяцем превышать рекордные показатели.
«В АИЖК совершено правы. Действительно, кредитные ставки по ипотеке, которые были в предыдущие два года в районе 12-14 %, заметно уменьшились за счет понижения ключевой ставки ЦБ. Сразу несколько банков, в первую очередь Сбербанк, резко снизили ипотечные проценты. Сбербанк дает ипотеку по 9,5% годовых, несколько других банков пошли еще дальше, появились предложения и ниже 9%. Правда, надо иметь в виду, что подобные предложения, как правило, содержат в себе определенные ограничения — меньший срок кредитования, большие требования к первому взносу, обязательное подтверждение уровня доходов и т. д., – то есть планка входа ограничена, – рассказывает *аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев*. – Второй фактор — отложенный спрос: с момента падения валют и введения санкций многие предпочли подождать с покупкой квартиры. Сейчас этот спрос выходит на рынок. И есть еще пусть небольшой, но все же позитивный фактор – АИЖК запустило в регионах программу кредитования по льготной ставке от 6,25%. Она небольшая по объему, выделено всего 2 млрд рублей, и, по предварительной оценке, ею смогут воспользоваться от 1700 до двух тысяч человек. Надо иметь в виду, конечно, что ставку все же устанавливает не АИЖК, а регион (6,24% – это минимум), плюс регион выбирает, какую категорию ему нужно привлечь с помощью этого льготного кредита — молодые семьи, молодые специалисты и пр. Тем не менее, на фоне затоваривания рынка жилья это сработало».
Застройщики, со своей стороны, тоже стремятся сократить срок оборачиваемости средств, и пусть даже с минимальной маржой реализовать объекты. И это повышает ипотечную статистику банков даже несмотря на то, что объемы вывода нового жилья на рынок не выглядят оптимистично, говорят в ГК «Финам». Напомним, в июле аналитики Knight Frank St Petersburg объявили: продажи квартир на первичном рынке в Северной столице за первые полгода 2017-го упали на 34% из-за затоваривания в новых проектах на городской периферии. С этими данными, впрочем, согласились не все: «Петербургская недвижимость», наоборот, заявляла о росте спроса.
Справка:
Предварительная оценка рынка ипотечного кредитования производится АИЖК на 3-4 недели раньше выхода официальной статистики ЦБ и обычно подтверждается последней. Так, предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в мае составила 140 млрд рублей, а официальные данные Банка России показали 144,5 млрд рублей.