Недообманутые дольщики: что происходит со сроками сдачи новостроек в Уфе. "РБК-Башкортостан". 14 ноября 2017

Теневой сектор проблем в долевом строительстве в исследовании РБК-Уфа.
В последние месяцы термин "обманутые дольщики" не сходит со страниц местной печати, и кажется, что долевое строительство в Башкирии переживает кризис (впрочем, вероятно, то же происходит и на федеральном уровне: несколько дней назад Владимир Путин предложил вообще отказаться от долевого строительства). Похожий всплеск эта тема переживала лет десять назад, но с тех пор, казалось, ситуация немного наладилась (в Уфе – за исключением совсем уж "патологических" случаев вроде знаменитых сейчас домов на Кирова и Менделеева, где остановка строительства датируется еще 2010 – 2011 годами). В 2012 году власти Башкирии выделили обманутым дольщикам 19 домов, программа по строительству этих домов была закончена в 2016 году.
Кстати, это последний масштабный случай, когда власть решила помочь дольщикам за счет прямых вливаний из регионального бюджета. Новый республиканский закон, принятый в октябре, предполагает, что новым обманутым дольщикам помогут крупные застройщики Башкирии. Конечно, не просто так, а по сложной схеме в обмен на участки под строительство. Заработает ли закон по сути, и заинтересует ли эта схема застройщиков – вопрос дискуссионный. Вот и начальник отдела контроля за долевым строительством Госкомстроя Башкирии Мансаф Низакаев рассказал РБК-Уфа, что пока рано "предоставлять какие-либо прогнозные данные".
Новый кризис назревал-назревал, чтобы разразиться в 2017 году чередой голодовок, митингов и пикетов. Самые активные в этом отношении, конечно, "окончательно обманутые дольщики" (будем трактовать нюансы разных списков, реестров и методик подсчета так). Это люди, которые стали жертвами именно мошеннических схем, что доказано или доказывается судами, уголовными делами против застройщиков и т.д. Застройщик дома на ул. Кирова экстрадирован с Кипра, застройщик дома на ул. Менделеева в очередной раз находится на скамье подсудимых – здесь тянется цепочка кассаций, апелляций, повторных первых инстанций, вызванных новыми эпизодами в деле. Застройщик дома в Стерлитамаке, впрочем, уже на свободе: в 2016 году он получил семилетний срок, а в 2017 году вышел по УДО.
Это не исчерпывающие примеры, но те, которые сегодня на слуху – благодаря тому, что пострадавшие регулярно устраивают голодовки (в Стерлитамаке она длится более двадцати дней) и пикетируют суды. С одной стороны, их положение (из всех собратьев-дольщиков) – самое безнадежное. Денег нет и не будет, есть тюремная камера для виновных, но кому от этого легче. С другой стороны, в списке на будущую поддержку по новому закону они, вероятно, первые. Власти вообще сочувственно относятся к их акциям, потому что здесь было доказанное преступление – здесь всё просто. Дальше начинается "всё непросто".
Не надо раскачивать лодку?
В Башкирии два списка условно-пострадавших дольщиков: официальный, в котором всё безо всяких условностей, в нём сегодня 925 человек, и неофициальный, но признаваемый на официальном уровне: понятиями "двух списков" привычно оперирует и мэр Уфы, и Госкомстрой. Второй список втрое больше, в нём около 3,5 тысяч человек. Его принято называть "группой риска". Это дома, возведение которых остановилось или балансирует на грани остановки, застройщик банкротится или балансирует на грани банкротства, но, во-первых, злого умысла в этом не было (или он не был обнаружен) – так сложились обстоятельства. Во-вторых, существуют (или озвучиваются) те или иные варианты спасения ситуации.
Здесь два самых громких примера – крупные жилые комплексы "Миловский парк" и "Новобулгаково" под Уфой, которые были построены лишь частично (в "Миловском парке" по состоянию на сентябрь сданы два квартала из четырнадцати). Здесь тоже были митинги. Власти избегают термина "обманутые дольщики" ("Пока застройщик пытается что-то сделать, топить него нельзя!") и пытаются разрулить ситуацию: на обоих ЖК в последние месяцы были опробованы методы соинвестирования или внешнего управления. При этом кризис в случае с "Миловским парком" отчасти объясняется, например, тем, что застройщик принял участие в программе "Жилье для российской семьи", которая была свернута, и не получил обещанных федеральных траншей. К просчитавшимся застройщикам власти в таких случаях вообще достаточно лояльны. В один голос все призывают покупателей квартир затянуть пояса и не раскачивать лодку. Дмитрий Комлев, бывший директор компании-застройщика "Миловского парка" на первом этапе (до 2014 года), ныне выступает как представитель власти – депутат от Уфимского района, в интервью "Башинформу" призывая дольщиков "как можно более плотно работать с новым инвестором и заниматься строительством, а не юридической войной".
В круге третьем
Несмотря на то, что перспективы госпомощи туманны и для пострадавших из короткого, официального списка, дольщики из второго, длинного (тут впору оперировать премиальными терминами: шорт-лист, лонг-лист) пытаются в него перейти – чтобы и их признали пострадавшими на государственном уровне. Сделать это сложно. Представитель Госкомстроя ссылается на то, что это федеральные критерии Минстроя России. По информации РБК-Уфа, частым сценарием является подача заявлений в госкомстрой – и отказ, а далее обжалование отказов через суд.
По состоянию на июль, список объектов этого "второго круга" оценивался так: 29 объектов, по 7 строительство даже не началось (здесь риск наиболее высок), по 11 работы остановлены, по 11 – ведутся крайне низкими темпами. На самом деле, фактически по последнему сегменту список можно расширять или же вообще говорить о "третьем списке", третьем круге дольщиков, который почти не обнаруживается госрадарами. В том, чтобы он был обнаружен, не заинтересованы ни государство, ни застройщик, ни – часто – сами покупатели жилья, которые считают, что, если их объект начнет фигурировать как проблемный, это сорвет дальнейшие продажи квартир, а значит, стройка точно замрет. Это дома с большим переносом сроков сдачи – на несколько лет. То, что стройка почти не ведется, можно легко скрыть: по закону объект могут признать проблемным, если на стройке нет никакого движения девять месяцев, а кто это докажет.
Люди, которые купили жилье в этих домах, также годами борются за то, чтобы получить свои квартиры, только их борьба проходит вне публичного пространства. Даже когда дома в конце концов заселяются с опозданием в несколько лет, эти люди в каком-то смысле могут быть названы "отчасти обманутыми" дольщиками. По закону они имеют право на компенсацию, подсчитан механизм и штрафы. Неустойка составляет одну трехсотую от ключевой ставки Центробанка за день просрочки (для физлиц – одна сто пятидесятая), плюс штраф в размере 50% от присужденной суммы. Штраф в пользу дольщика: это важно. Потому что, как сообщает Госкомстрой, государство за это не штрафует: "Законом не предусмотрена ответственность за нарушение сроков сдачи объекта согласно условиям договоров долевого участия". Видимо, это одна из причин, по которой нарушение сроков выпадает из поля зрения государства.
Застройщики избавляются от проблемных "дочек"
Итак, покупатель жилья имеет право взыскать компенсацию за то, что ждал годами. Но существует целый букет технологий – как вынудить дольщика ежегодно подписывать допсоглашение о продлении сроков строительства. Те, кто идет в суд, тоже чаще всего оказываются ни с чем даже при выигранных процессах. Парадокс? – да, учитывая, что в качестве ответчиков фигурируют крупные застройщики, которые продолжают успешно работать (документы по таким судебным процессам есть в распоряжении РБК-Уфа).
Почему это происходит – рассказал юрист по защите прав дольщиков Уфы Айдар Хызыров. По его словам, часто сбой даже у серьезного застройщика возникает потому, что деньги перебрасываются с объекта на объект: "Участки у крупных застройщиков дробятся между аффилированными ООО. Допустим, есть аффилированные ООО такого застройщика, этому ООО выдано разрешение на строительство трех домов. По одному дому инженер-проектировщик ошибся, пришлось укреплять породы, застройщик закладывал на стройку 500 млн, а получилось все 850. Откуда они возьмут деньги? Дольщики же не согласятся доплачивать. Они возьмут из соседнего дома. Не положено, конечно, но в каждой организации есть финансовый гуру, который этим занимается. И что мы имеем в итоге? Принцип домино – проблема начинается на строительстве одного дома, усугубляется на втором, на третьем".
Ситуацию призвано изменить нововведение в федеральном законе: с 1 июля заработает принцип "Один объект – одно ООО". "Данное требование, по нашему мнению, добавит прозрачность в процесс контроля за долевым строительством", – рассказал Мансаф Низакаев (Госкомстрой).
В Уфе будущее нововведение обсуждалось давно, но в 2016 году тогдашний вице-мэр Уфы Александр Филиппов предсказывал другую ситуацию: что застройщикам вообще запретят работать через дочерние структуры. "Сейчас мы часто наблюдаем дробление одного выделенного участка на многие ООО: главным образом, для того, чтобы избежать штрафов за нарушение сроков строительства... Застройщикам придется ликвидировать аффилированные фирмы". Реальное нововведение 2018 года, как мы видим, не совсем такое. Оно исключает переброс средств между объектами, но не решает другую проблему. При большой просрочке сдачи дома "недообманутые дольщики" все равно могут не получить положенных им компенсаций, потому что застройщик, даже продолжая оставаться успешным игроком рынка, скорее всего, обанкротит "привязанное" к этому дому дочернее ООО.
"Шансов получить деньги в такой ситуации по-прежнему не будет, – соглашается Айдар Хызыров. – Если долгий период просрочки, то ООО обычно уходит в стадию банкротства, потому что к этому времени у него уже набегают неустойки, штрафы по закону о защите прав потребителей, убытки, которые дольщики понесли из-за вынужденной аренды квартиры, если суд постановит их взыскать, и т.д. А какой застройщику смысл сохранять ООО? Допустим, в доме 500 дольщиков, из них потенциальных взыскателей – человек 300. Просрочка два – три года. Неустойка для каждого составит, допустим, 500 – 600 тысяч, штраф – половина от этой суммы. Вот и набежало для застройщика убытков – как треть от стоимости нового дома, десятки миллионов. Сам фактический застройщик как группа компаний, головная компания, может ворочать миллиардами, но вы можете судиться только с тем его дочерним ООО, которое формально является застройщиком именно вашего дома".
Но, по словам собеседника РБК-Уфа, возможность реально получить деньги в такой ситуации все же есть: "Можно добиться этого в том случае, если в момент, когда у вас идет просрочка, в вашем доме еще идут продажи квартир и есть информация о том, что есть какие-то активы. Деньги от продаж поступают? Значит, они идут на расчетный счет ООО. Ваш юрист идет в службу судебных приставов, или лучше сразу в банк, и счет блокируется до выплаты вам денежных средств".
Такие примеры есть: в августе РБК-Уфа писал о сумме в 8 млн, выплаченной застройщиком дома в Демском районе дольщикам за задержку объекта на два года.
Построй в срок и сэкономь на рекламе
Разумеется, застройщики этому всячески препятствуют. Просьбы подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи дома они выдают за требования: "В соответствии с таким-то законом вы обязаны прийти и подписать". Или обращаются с такими формулировками: "Просим вас не взыскивать неустойки, потому что именно денежные средства участников долевого строительства являются целевыми, а отвлечение этих средств негативно скажется на завершение строительства, соответственно – ваши действия по взысканию неустойки непосредственно влияют на дату получения вами квартиры". Пишут также: "Не обращайтесь в сомнительные юридические фирмы". Где-то идут на бартер – предлагают владельцам квартир чистовую отделку или даже машино-места, но это уж совсем оптимистический вариант.
По оценкам Айдара Хызырова, в Башкирии есть всего пара застройщиков, "про которых я могу сказать, что у них нет проблем по просрочкам", плюс несколько мелких, строящих единичные объекты. Это не значит, что все остальные вынуждают своих дольщиков ждать годами, но хотя бы небольшое (относительно) нарушение сроков стало практически нормой. "Я знаю, что в Татарстане есть несколько крупных застройщиков, у которых корпоративное кредо: подготовить квартиры к заселению ровно за месяц до срока, обозначенного в договоре. Это очень важная черта. Соблюдение этого единственного правила позволяет сэкономить на затратах на рекламу миллионы. Вы даже не представляете, какие деньги тратят на рекламу наши застройщики. А ведь попробовать один дом построить качественно и в срок – это "экономия" в 500 квартир. То есть семьи из 500 квартир могут всем рассказать такое, что никакой рекламы уже не нужно".
Получается, в этом смысле культуре долевого строительства Башкирии есть куда расти. Если, конечно, ему в принципе есть куда расти. В июле глава республики Рустэм Хамитов выступил с предложением вообще запретить долевое строительство. Власти всех уровней все активнее обсуждают вариант, что отрасль должна прийти к прямому кредитованию банками, вместо того чтобы ее кредитовали граждане, большинство из которых через ипотечные программы кредитуют те же банки. По крайней мере, головной боли для всех точно будет меньше.
Конечно, можно сказать, что ситуации покупателей квартир в домах, которые сдаются на несколько лет позже заявленных сроков, но все же в конце концов сдаются – мелочь на фоне ситуаций людей, которые отдали деньги мошенникам и сейчас голодают в недостроенных кирпичных коробках. Но где гарантия, что дома, сдача которых вновь отодвинута на какой-нибудь 2019 год, не пополнят списки недостроев?