Петербург хочет упростить жизнь строителям. "Арендатор.ру". 1 ноября 2017

Петербургская комиссия по землепользованию и застройке начала работать над поправками к Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Одна из них призвана оживить рынок коммерческой недвижимости в городе. В частности, парламентарии предлагают разрешить застройщикам свободно самостоятельно выбирать и совмещать различные разрешенные виды использования участков. Инициатива возникла на фоне поступательного снижения темпов коммерческого строительства.
В 2017 году в городе наблюдалось падение общей инвестиционной активности в строительной сфере, которая показала худшие за десять лет результаты. Так, суммарный объем ввода новой недвижимости упал почти на 500%. Даже в непростом для индустрии в 2009 году в Санкт-Петербурге было возведено больше офисных, складских и торговых площадей, чем ожидается по итогам 2017 года. Видя, подобную ситуацию, представители бизнеса направили властям просьбу во внесении поправок в местное законодательство, сообщает "Деловой Петербург".
Как считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, девелоперская активность в большей степени зависит от экономики проектов. "В связи со снижением доходности офисных, складских и торговых проектов и сложностями с проектным финансированием ряд девелоперов осторожно подходит к новым проектам. Сейчас строительство коммерческой недвижимости — это большой риск. Поэтому многие девелоперы предпочитают реализовывать проекты формата built-to-suit (то есть "строительство под клиента"). Такую ситуацию мы наблюдаем в офисном и складском сегментах коммерческой недвижимости", — анализирует специалист.
Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, указывает на то, что на рынке коммерческой недвижимости наиболее активным в плане инвестиций является торговый сегмент. "По объёмам приобретённых участков под строительство новых объектов продуктовых и DIY операторов обогнали разве что жилищные девелоперы. На рынке стрит-ритейла также наблюдается большое число сделок по покупке/ продаже помещений для последующей сдачи в аренду. Наименьшую активность инвесторы проявляют в сегменте складской недвижимости", — добавил Бойков.
Ранее в ПЗЗ указывалось, что на одном земельном участке один вид использования является базовым, а остальные обладают вспомогательным и условно разрешенным статусами. Таким образом, девелопер не может застроить одну часть участка отелями, а другую — торговыми площадями. Одна из функций должна преобладать и соответствовать базовому назначению, уточняет издание.
Согласно существующему законодательству, в некоторых зонах доля площадей вспомогательного вида не может превышать 30% от общей площади здания. Новые поправки к ПЗЗ позволят повысить эффективность проектов за счет увеличения доли доходных площадей – гостиничных, торговых, офисных.
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, напоминает, что если раньше девелопмент в рамках условно-разрешенного вида использования участков нужно было согласовывать, то новые законодательные инициативы сэкономят время и деньги девелоперов. "При этом зачастую именно условно-разрешенный вид использования на оставшихся в городе пятнах под застройку представляет наибольший интерес. Помимо жилья, которое является самой интересной функцией и в ряде случаев — условно-разрешенным видом использования, существует пул участков, где основным видом использования является реализация спортивных или административных объектов. Нововведение будет способствовать появлению проектов спортивной направленности, поскольку, во-первых, эту функция может быть эффективно дополнена коммерческими помещениями, а во-вторых, этому способствует значительное число участков в Санкт-Петербурге, где такие проекты были бы востребованы. Законодательная инициатива таит в себе и опасность: во многих рекреационных зонах одним из условно-разрешенных видов использования является гостиничная функция, что девелоперы могут использовать для строительства апартаментов, однако вероятно, что город будет пристально следить за реализацией таких проектов", — заключила Тучкова.
В рамках последнего заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга было принято решение отказаться от такой юридической практики. Теперь вместо одного вида разрешенного использования их может быть два и более. Комиссия уже одобрила нововведения и рекомендовала их к публичным слушаниям. Новые правила могут вступить в силу весной будущего года. После этого любой девелопер получит возможность выбрать из нескольких видов разрешенного использования участка тот, который им больше подходит.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, считает, что совмещение нескольких функций на одном участке и раньше было возможным и применялось в случае рыночной и экономической целесообразности. "Упрощение процесса согласования таких проектов, конечно, положительный фактор для рынка, но не основной, с точки зрения влияния на активность отрасли в целом. Активизировать инвестиции и работу застройщиков в сегменте коммерческой недвижимости может, в первую очередь, рыночный спрос. Другие значимые факторы — доступность и стоимость заемного финансирования, налоговая политика, наличие доступных участков, которые город готов предоставить под развитие объектов коммерческой недвижимости. Снижение девелоперской активности в этом сегменте было связано с целым рядом факторов, среди которых увеличение себестоимости при отсутствии существенного роста ставок аренды, общее насыщение нескольких сегментов рынка, долгосрочные тенденции изменения рынка", — отметил эксперт.
По мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербург Владислава Фадеева, принятые поправки как будут способствовать появлению монофункциональных проектов. "Если сейчас наиболее целесообразная с экономической точки зрения функция не могла быть реализована на участке в желаемых масштабах вследствие того, что это не было основным видом использования, то теперь это ограничение будет снято. При выборе же между монофункциональным и многофункциональным проектом девелопер предпочтет первый вариант как менее рискованный с точки зрения дальнейшего управления и продажи. Наибольший интерес такие изменения будут иметь для сегмента жилой недвижимости и жилых апартаментов", — подчеркнул Фадеев.