Большое Видное: как в Подмосковье возник новый район массовой застройки. "РБК-Недвижимость". 8 ноября 2016

Почему девелоперы выбрали Ленинский район Московской области для размещения крупных проектов и чем это грозит региональному рынку жилья
В Московской области сформировался новый очаг массовой застройки: девелоперы начали активно осваивать город Видное и его окрестности. Только за последние три месяца новые проекты в этом районе анонсировали несколько застройщиков, среди которых "Брусника" с жилым комплексом "Первый квартал" на 100 тыс. кв. м и MR Group с ЖК "Эко Видное 2.0" площадью 350 тыс. кв. м. Одновременно здесь строится самый большой жилой комплекс всего Московского региона: суммарная площадь проекта "Пригород Лесное" от компании "Самолет Девелопмент" составит 3,5 млн кв. м. Стройка такого масштаба займет 15 лет - а значит, районы, прилегающие к Видному, превратятся в огромную стройплощадку как минимум до 2030 года.
В рейтинге риелторского агентства "Миэль-Новостройки", вычислившего самые застраиваемые города Подмосковья, Видное вошло в топ-5 городов Московской области по количеству возводимых домов (76 корпусов) и числу проектов (17 жилых комплексов), в которых сейчас ведутся продажи квартир. "С точки зрения конкуренции Видное можно считать одним из лидеров по количеству нового предложения, и застройщики активно борются за своего покупателя", - рассказала директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова. Редакция "РБК-Недвижимости" узнала у девелоперов и риелторов, почему город с населением в 62 тыс. человек стал центром притяжения для самых масштабных и амбициозных проектов Московского региона.
Незастроенный оазис
Видное привлекло застройщиков благодаря близости к Москве и развитой внутригородской инфраструктуре, рассказали девелоперы RDI Group, "Гранель", MR Group, "Тройка РЭД", "Сити-XXI век" и Urban Group. "Видное на данный момент воспринимается как классический, довольно благоустроенный город в ближайшем Подмосковье, - объяснила директор "Миэль-Новостроек" Наталья Шаталина. - Конкурентами можно назвать, пожалуй, Мытищи и Красногорск. С этими городами Видное объединяет то, что у всех есть ярко выраженная старая часть и новая часть с масштабными проектами комплексного освоения территорий. У Видного и Мытищ удаленность от Москвы практически равнозначна. К этим городам интерес девелоперов находится на одном уровне".
Видное входит в число самых благоустроенных городов Подмосковья, убеждена заместитель директора по маркетингу девелоперской компании "Сити-XXI век" Юлия Неверова. "Это зеленый, чистый и уютный город с особой атмосферой, которую ценят многие покупатели", - рассказала Неверова. "По социальной инфраструктуре и благоустройству Видное не уступает многим крупным подмосковным городам: здесь в достатке есть школы, магазины, спортивные объекты, прогулочные зоны, парки и скверы. Большое количество лесопарковых зон и водоемов (Расторгуевское водохранилище, реки Битца и Купелинка, несколько прудов, ручьи) благоприятно сказываются на экологической ситуации в городе", - уточнила руководитель отдела по маркетингу девелоперской компании "Тройка РЭД" Мария Хурамшина.
Прямо сейчас Видное воспринимается как неосвоенный участок среди застроенных городов и районов по соседству - Железнодорожного, Дзержинского и Бутова, следует из комментариев девелоперских компаний. "Город по праву зарекомендовал себя одним из самых благополучных подмосковных городов. А в 2006 году он был признан самым благоустроенным небольшим населенным пунктом России", - заявил директор департамента продаж компании "Гранель" Рустам Арсланов.
Как изменится Видное после завершения строек, пока неясно, зато риелторы уже предсказывают дальнейший рост предложения в городе и его ближайших окрестностях. "Если говорить именно о потенциальных территориях под застройку, пока не занятых девелоперами, то рядом с деревней Ермолино в районе реки Купелинки поблизости от проекта "Эко Видное" есть большое количество участков, которые еще никому не проданы. Потенциал под застройку только в данной локации составляет 35 га", - оценила Шаталина из "Миэль-Новостроек". "Конкуренция на рынке первичной недвижимости города Видное - одна из самых высоких и в перспективе будет увеличиваться", - подтвердил заместитель директора RDI Group Дмитрий Власов.
Транспортная (не)доступность
В Видном нет станций метро, продление существующих веток Московского метрополитена в Ленинский район не планируется - Видное не фигурирует в утвержденном столичными властями плане развития метро до 2020 года. Тем не менее девелоперы заявляют о превосходной транспортной доступности этого города. "В рамках развития Подмосковья уже идет строительство автомагистрали Солнцево - Видное - Бутово, что в перспективе позволит значительно улучшить транспортное сообщение в регионе", - убеждена Яна Максимова из Urban Group.
Основная транспортная артерия Видного - федеральная магистраль М4 "Дон". Девелоперы указывают, что эта трасса "позволяет добраться от МКАД до города за считаные минуты" - не уточняя, как скажется появление новых кварталов с десятками тысяч жителей на интенсивность движения по этой трассе. Насколько вырастет население города после завершения всех анонсированных проектов, никто не знает. "Основная проблема сейчас и в том, что по какому бы шоссе ни поехать, упираешься в МКАД, - признала Шаталина. - При текущем развитии инфраструктуры, заселении строящихся проектов и дальнейшем выходе на рынок масштабных проектов в этой локации транспортная ситуация будет ухудшаться".
В такой ситуации жителям остается надеяться на электрички, которые не зависят от пробок. "На территории города есть железнодорожная станция "Расторгуево", откуда можно доехать до Павелецкого вокзала, время в пути составит полчаса", - указала Хурамшина из "Тройки РЭД".
Конкуренция качества
Конкуренция застройщиков в Видном выше, чем в целом по рынку Подмосковья, признали девелоперы и риелторы, опрошенные "РБК-Недвижимостью". В таких условиях застройщикам остается конкурировать между собой с помощью цен, качественных характеристик и уникальных предложений. "Пригород Лесное" строится высокими темпами и демпингует по ценам. Из успешных проектов также можно назвать "Видный город" и "Эко Видное", где вышла вторая очередь "Эко Видное 2.0", - рассказали в агентстве "Миэль-Новостройки".
В компании MR Group сильную конкуренцию открыто называют минусом Видного. Тем не менее девелопер признает, что сложившаяся ситуация оказывается выгодной для покупателей, которые получают большой выбор и доступные цены. "Концепции ЖК становятся все более продуманными, панельное домостроение в городе сходит на нет, - утверждает Евгения Старкова. - Мы предлагаем нашим покупателям интересную концепцию жилого комплекса - то, что раньше встречалось только в московских объектах бизнес-класса: здесь будет своя благоустроенная набережная, решение фасадов в стиле современной европейской архитектуры, нестандартное благоустройство с арт-объектами. При выборе квартиры покупатели не в последнюю очередь обращают внимание на то, что планирует застройщик вне стен потенциального жилья, поэтому очень важно предложить не только эффективную планировку, но целую продуманную систему для жизни".
В Urban Group ориентируются на эстетическую составляющую новых домов и масштабное озеленение. "Благодаря социально ответственным и экоориентированным девелоперам наблюдается тенденция к улучшению экологической обстановки за счет программ по дополнительному озеленению. Так, на территории жилого комплекса "Видный город" появится уникальный террасный сад. Такой ландшафтный проект впервые представлен в сегменте доступного жилья. Искусственно созданные водоемы, зеленые партеры и плодовые деревья украсят площади и улицы комплекса, а специальная парковая зона с зелеными лабиринтами, цветами и прогулочными маршрутами соединит городское пространство с окружающим лесом", - рассказала Яна Максимова.
Некоторые застройщики, среди которых RDI Group и "Сити-XXI век", стараются привлечь покупателей за счет постпродажного обслуживания. "Для покупателей компании RDI действует программа лояльности Friends&Family, предусмотрена ипотека с нулевым первым взносом, - перечислил Дмитрий Власов. - В ЖК "Южное Видное" существует уникальный сервис постпродажного обслуживания для жителей с полным циклом информационного сопровождения и предоставления квалифицированных консультаций по любым вопросам, заказу любого вида услуг сервисных компаний с возможностью прямого контроля качества услуг, их оплаты и обратной связи. Кроме того, в проекте существует собственный культурный центр, позволяющий жителям общаться, развиваться и проводить время с пользой и удовольствием".
"Сити-XXI век" берет на себя дополнительные обязательства перед городом, утверждает девелопер. "Например, компания отремонтировала тепловые сети, находящиеся на балансе муниципального образования, - указала Юлия Неверова. - От этих магистральных труб будет снабжаться более 30% всего пятого микрорайона - это 57 га земли. Также компания участвует в развитии дорожной сети и спортивной инфраструктуры. Другими словами, мы стараемся обеспечить новое качество жизни не только жителям нашего комплекса, но всем, кто живет в городе Видное. К тому же наш ЖК "Краски жизни", в отличие от многих других проектов, находится в черте старого города - соответственно, жители проекта могут пользоваться уже сформировавшейся инфраструктурой района".
При всей масштабности заявленных проектов Видное и его окрестности по-прежнему притягивают застройщиков. "По нашим данным, на момент старта проекта ЖК "Видный берег" в районе города Видное было 11 активно развивающихся строительных проектов. Суммарные продажи по ним составили около 10 тыс. квартир за 2014 год, - подсчитали в компании "Тройка РЭД". - Мы наблюдали, что темпы продаж [в различных проектах Видного и окрестностей] с каждым месяцем только растут: по нашей оценке, с начала 2013 до 2014 года спрос повысился на 47%, а средняя стоимость 1 кв. м в многоквартирных жилых комплексах увеличилась на 20%". Благодаря растущему спросу в 2017 году застройщик запланировал вывести на рынок проект "Видный берег-2", сообщили "РБК-Недвижимости" в компании "Тройка-РЭД".