Девелоперы не встраиваются в закон. "РосБизнесКонсалтинг". 21 июля 2017

Госдума меняет требования к застройщикам
Находящийся в Думе новый закон о компенсационном фонде дольщиков приведет к полному изменению принципов работы застройщиков. С рынка уйдут небольшие девелоперские компании, а цены на квартиры вырастут, считают эксперты
В пятницу, 21 июля, депутаты Госдумы рассмотрят в третьем чтении законопроект об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства.
Основной новеллой документа поначалу считалось создание этой структуры, которая заменит систему страхования застройщиков и в которую каждый застройщик должен будет перечислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ). Однако ко второму чтению, которое состоялось в среду, 19 июля, законопроект был сильно доработан, и теперь речь идет не об изменении правил, а о создании совершенно новых условий работы девелоперов, вступающих в силу с 1 июля 2018 года.
Как пояснил РБК представитель Минстроя, при доработке законопроекта были учтены многочисленные пожелания разных сторон. "Подготовка законопроекта обсуждалась на парламентских слушаниях в Госдуме, которые оказались рекордными и по составу (более 400 человек), и по длительности дискуссии", - говорит представитель министерства. Большинство поправок вступают в силу после окончания переходного периода, то есть после 1 июля 2018 года. "У экспертного сообщества и участников рынка жилищного строительства есть время для анализа изменений", - добавил собеседник РБК.
Новая жизнь для застройщиков
Согласно принятому во втором чтении варианту, требования к деятельности застройщиков существенно ужесточаются. Одно из основных нововведений - это обязательное наличие у застройщика, желающего получить разрешение на строительство нового жилья, не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика), а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, на его специализированном банковском счете должна быть сумма в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства.
Эти изменения, которые были внесены в законопроект в ходе его доработки, удивили участников рынка, поскольку они не обсуждались с застройщиками и отсутствовали в предыдущей его редакции, подчеркивает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. "Безусловно, новая редакция законопроекта направлена на то, чтобы в конечном итоге максимально обезопасить процесс приобретения квартиры в новостройке, - отмечает он. - Однако ряд поправок требуют дополнительной проработки, поскольку не совсем понятен механизм их исполнения".
"Уверена, для многих данные поправки стали неожиданными, ведь изначально законопроект вносился на рассмотрение в первом чтении без столь кардинальных предложений, - добавляет заместитель гендиректора по продажам и маркетингу "Самолет Девелопмент" Яна Сосорева. - Пока данные пункты вызывают массу вопросов, которые должны быть сняты в ходе доработок проекта".
Какие требования законопроект предъявляет к застройщикам
наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов;
наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
застройщик не может осуществлять одновременное строительство по нескольким разрешениям;
застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном банке (специально уполномоченном);
административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства.
Только для больших
Новые требования приведут к уходу с рынка мелких девелоперов и росту цен, считает адвокат коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Алексей Выручаев. Не исключено также, что вырастет количество банкротств среди застройщиков, которые не смогут справиться с новыми требованиями, полагает он. С ним согласен Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group. "Крупным добросовестным застройщикам будет не так сложно адаптироваться к новым, более жестким требованиям, которые прописаны в новом законе", - отметил он.
Сейчас рынок новостроек показывает рекордный рост. По итогам первого полугодия 2017 года количество заключенных договоров долевого участия в Москве составило 23,9 тыс. За аналогичный период 2016 года этот показатель был на 66% ниже - 14,4 тыс. Показатели текущего года оказались значительно выше совокупных годовых продаж начиная с 2013 года: в 2013 году было заключено 21,3 тыс. ДДУ, в 2014-м - 24 тыс., в 2015-м - 19,6 тыс. Таким образом, на сделки с новостройками в первые шесть месяцев 2017 года пришлось почти 30,3% от всех сделок с жилой недвижимостью.
"С одной стороны, эти требования закроют доступ на рынок "случайным" компаниям с небольшим опытом работы в жилищном строительстве и в какой-то степени это снизит риски появления проблемных строек из-за недостаточной отраслевой квалификации и опыта, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". - Но в то же время, безусловно, эта мера будет стимулировать монополизацию. Возможно, появится даже отдельный рынок купли-продажи юридических лиц-застройщиков, которые соответствуют требованиям закона - их будут приобретать инвесторы, не имеющие опыта в жилищном строительстве, в качестве "входного билета".
Метры станут дороже
Новые требования нуждаются в более детальной оценке, основанной на расчетах экспертного сообщества, обсуждении в рабочих группах, уверен вице-президент группы компаний "Инград" Павел Черкасов. "Рынку недвижимости понадобится значительное время, чтобы подготовиться к такому количеству непростых нововведений", - добавляет он.
В свою очередь, Павел Кирсанов предполагает, что часть девелоперских компаний, связанных с банками, откажутся от привлечения денежных средств граждан на стадии строительства, что повлечет рост цен на квартиры. "Для крупных компаний не будет проблемой выполнить и другие требования нового закона, но для мелких и средних это может стать непреодолимым препятствием", - уверен Кирсанов.
Мария Литинецкая считает, что требование о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости строительства до начала реализации объекта осложнит работу девелоперов. "Если речь идет о проекте, состоящем из трех типовых 17-этажных корпусов П44-Т, то к началу его реализации девелопер должен заморозить на банковском счете не менее 225 млн руб., - приводит она пример. - Жесткими представляются и требования к административным расходам застройщика - не более 10% от стоимости строительства. Только затраты на рекламу могут достигать 4% от стоимости всего проекта, не говоря уже о фонде зарплаты труда или аренды помещений".
Поправки выглядят не до конца проработанными, соглашается Алексей Выручаев. В частности, из них следует, что на рынок не смогут выходить новые застройщики, указывает он. "Поправки, которые касаются определения понятия "застройщик", регламентируют его деятельность, не только ограничат число игроков на рынке недвижимости, но и закроют рынок для новых участников", - солидарен Павел Брызгалов.
"Несмотря на всю серьезность изменений, не стоит сбрасывать со счетов возможность корректировки курса законодательной инициативы", - замечает руководитель по работе с ключевыми партнерами риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев. "Традиционно дается переходный период, в который укладывается основная масса проектов, находящийся в пределах обозримого будущего, - напоминает он. - Те игроки, которые планируют остаться и приспособиться к новым условиям, получают время для корректировки своей деятельности и оценки перспективной ниши в отрасли, которую они займут, если переход на новые рельсы все же осуществится".