"Метриум Групп": Итоги года на рынке новостроек элитного класса Москвы.
13.01.2017 в 16:24 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru

По данным "Метриум Групп", в конце 2016 года на первичном рынке элитной жилой[1] недвижимости в реализации находилось 46 проектов с общим объемом предложения 1 505 квартир[2] (213,2 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число экспонируемых лотов выросло на 10,7% (относительно предыдущего квартала – на 7,5%).
На протяжении всего отчетного периода на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность. В экспозицию поступило всего 5 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2015 году в реализацию вышло 8 проектов, в 2014 году – 11 проектов. Причем три объекта поступили на рынок в 4 квартале 2016 года:
"Жизнь на Плющихе", девелопер – "Дон-Строй Инвест" (ЦАО, район Хамовники).
"Малая Ордынка, 19", девелопер – SMINEX (ЦАО, район Замоскворечье).
"Клубный дом на Космодамианской", девелопер – "ПроектСпецМонолит" (ЦАО, Замоскворечье).
Однако стоит отметить, что еще два комплекса пополнили сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры: "Резиденция МОНЭ" (девелопер – AB Development) и Клубный дом BUNIN (девелопер – Vesper). Кроме того, стартовали закрытые продажи в ЖК "Вишневый сад" (девелопер – AB Development).
Также следует подчеркнуть, что за рассматриваемый период в продажу поступили новые объемы квартир в ряде экспонируемых проектов. В частности, в ЖК "Садовые кварталы", ЖК "Суббота", ЖК "Воробьев дом".
[1] В настоящем обзоре учитывается предложение квартир (статистика по апартаментам ведется отдельно).
[2] Без учета объема предложения в проектах с предварительными (закрытыми) продажами.
Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2016 году
№ | Проект | Девелопер | Округ | Район | Дата выхода |
1 | «Резиденция МОНЭ» (перевод из апартаментов в квартиры) | AB Development | ЦАО | Пресненский | 2 кв. 2016 |
2 | «Дом на Хлебном» | «Волей Гранд» | ЦАО | Арбат | 3 кв. 2016 |
3 | Элитный Дом «РЕНОМЭ» | SMINEX | ЦАО | Тверской | 3 кв. 2016 |
4 | «Жизнь на Плющихе» | «Дон-Строй Инвест» | ЦАО | Хамовники | 4 кв. 2016 |
5 | «Малая Ордынка, 19» | SMINEX | ЦАО | Замоскворечье | 4 кв. 2016 |
6 | «Клубный дом на Космодамианской» | «ПроектСпецМонолит» | ЦАО | Замоскворечье | 4 кв. 2016 |
7 | Клубный дом BUNIN (перевод из апартаментов в квартиры) | Vesper | ЦАО | Замоскворечье | 4 кв. 2016 |
По-прежнему лидером по числу элитных объектов в реализации является район Хамовники. На его долю приходится более четверти экспонируемых жилых комплексов (26%, без изменений относительно начала года). Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%, без изменений относительно начала года). Тройку лидеров замыкают районы Арбат и Якиманка (по 9%, +2 п.п. и +1 п.п. соответственно).
По числу квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (34%, 3 п.п.). На втором месте - Раменки (16%, -12 п.п.), на третьем - Тверской район (10%, +7 п.п.).

По стадии строительной готовности наибольшее число реализуемых квартир находится в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (30%, -3 п.п. относительно начала года). Незначительно меньше лотов предлагается в домах, в которых в настоящее время производятся отделочные работы (28%, -8 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей на текущий момент реализуется 17% элитных квартир (+2 п.п.). На начальный этап строительства приходится четверть предложения (+9 п.п.).

По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", средняя цена кв. м по итогам 2016 года составила 680 110 руб. ($10 653), что практически идентично показателю предыдущего квартала (680 960 руб. или $10 478). Однако в сравнении с началом года были зафиксированы значительные изменения. В рублевом эквиваленте средняя цена снизилась на 10,9%, в долларовом - на 2,6%.
Основная отрицательная корректировка показателя была зафиксирована в 1 кв. 2016 года (на 9,6% - с 763 600 руб. до 690 650 руб.). Главная причина - прямое снижение цен во многих проектах. В объектах, номинированных в рублях, коррекция составила 10-15%. В отдельных комплексах, где стоимость квартир была представлена в долларах, цены изменились в 1,5-1,7 раз.
Во втором квартале также было зафиксировано снижение средней цены в рублевом эквиваленте (на 2,3%). При этом за счет укрепления курса рубля стоимость в долларовом выражении показала рост (+3%).
В третьем квартале положительная динамика цены была отмечена в обеих валютах (+0,9% и +2,4% соответственно). В четвертом - показатель практически не претерпел изменений.

В распределении по районам изменение цены кв. м за год было еще более значительным. Наибольший прирост показали Даниловский (+36%) и Беговой (+32%) районы. Причем в каждом из них представлено по одному проекту, а корректировка стоимости объясняется совокупностью двух факторов: прямым повышением цены и изменением структуры предложения.
Наибольшее снижение ценового уровня отмечается в Очаково-Матвеевском (-43%) и Пресненском (-42%) районах. В первом случае основной причиной стало снижение стоимости квартир в единственном экспонируемом в данной локации комплексе Capital House. Во втором - поступление в продажу относительно масштабного (для элитного сегмента) проекта Резиденция "Монэ" с более бюджетным предложением.

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:
" Элитный Дом "РЕНОМЭ" (18,2 млн руб. за 46,6 кв. м);
" "Клубный дом на Серпуховском валу" (18,9 млн руб. за 52 кв. м);
" "Суббота" (19,7 млн руб. за 47 кв. м);
" Клубный дом "Аристократ" (19,8 млн руб. за 58,9 кв. м);
" Royal House on Yauza (23 млн руб. за 56,24 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
" Knightsbridge Private park ($14,7 млн за 500,61 кв. м);
" "Кленовый DOM" (758,3 млн руб. за 456 кв. м);
" NOVEL HOUSE ($9,72 млн за 511,7 кв. м)
" "Большой Афанасьевский" ($9,7 млн за 462,6 кв. м);
" Клубный дом "Котельнический" (583,6 млн руб. за 350 в. м);
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
Мин. | Сред. | Макс. | Мин. | Сред. | Макс. | Мин. | Сред. | Макс. | |
однокомн. | 41,5 | 62,8 | 106 | 336 000 | 553 423 | 1 587 300 | 18 190 000 | 35 050 768 | 138 730 020 |
двухкомн. | 58,4 | 97,2 | 176,4 | 320 100 | 643 436 | 1 746 030 | 23 018 652 | 63 238 134 | 255 269 586 |
трехкомн. | 69,2 | 133,8 | 241 | 310 200 | 660 905 | 1 596 000 | 36 690 000 | 89 767 365 | 304 416 610 |
многокомн | 78,4 | 202 | 519,6 | 357 634 | 759 958 | 1 947 120 | 52 000 000 | 161 652 657 | 938 511 840 |
Итог | 41,5 | 141,8 | 519,6 | 310 200 | 680 112 | 1 947 120 | 18 190 000 | 102 915 417 | 938 511 840 |
Основные тенденции
Низкая девелоперская активность. В 2016 году на первичный рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры). Для сравнения:в 2015 году продажи открылись в 8 жилых комплексах, в 2014 году - 11. Однако следует подчеркнуть, что данная тенденция наблюдалась только в элитном сегменте квартир, на рынке высокобюджетных апартаментов, напротив, было отмечено увеличение объема поступления новых проектов в реализацию (с 7 в 2015 г. до 10 в 2016 г.). Таким образом, в целом рынок дорогой недвижимости по-прежнему остается интересным для застройщиков.
Диверсификация портфелей проектов девелоперов, специализирующихся в дорогом сегменте. На фоне сложной экономической ситуации с целью снижения рисков ряд девелоперов, традиционно работающих в элитном классе, стали наращивать объемы строительства в менее дорогих сегментах. Тенденция обозначилась еще в конце 2015 года, когда Корпорация "Баркли" впервые вывела проект комфорт-класса в Новой Москве, а "Дон-Строй Инвест" - самый масштабный в своем портфеле комплекс бизнес-класса "Символ", характеризующегося весьма демократичными ценами. В 2016 году список пополнился компанией Capital Group, которая вместе с партнерами вошла в два "замкадных" проекта комфорт-класса: "МИР Митино" и "Позитив".
Вынужденная коррекция цен. Элитный класс стал единственным сегментом, где застройщики массово вынуждены были пойти на прямое снижение цен. После шокирующего роста курсов валют в 2014-2015 гг. первым шагом девелоперов еще в 2015 году стал перевод цен в национальную валюту. Начало 2016 года ознаменовалось еще и падением цен сразу в нескольких проектах. Прежде всего - в тех, где застройщики не пожелали переводить стоимость квартир в рубли. В течение последующих трех кварталов в большинстве комплексов цены предложения оставались неизменными, а средний показатель по рынку демонстрировал минимальные колебания. При этом реальные сделки могли происходить с существенным дисконтом, который в сложившихся условиях был готов предоставить практически каждый застройщик.
Стабильный спрос. Снижение цен и лояльные условия продажи, включая большие скидки, позволили сохранить интерес покупателей к сегменту. Спрос был сосредоточен преимущественно в проектах с рублевым ценообразованием от зарекомендовавших себя застройщиков. В тенденции предыдущего года популярностью пользовались квартиры площадью до 150 кв. м, однако зафиксирован и ряд крупных сделок.
Прогноз на 2017 год
"В 2017 году ожидается более высокая динамика выхода новых проектов - от небольших клубных домов до довольно крупных для высокобюджетного сегмента комплексов, - комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп". - Увеличение предложения планируется, прежде всего, в районах Замоскворечье и Якиманка. Также в тенденции последнего времени дальнейшее развитие рынка дорогого жилья ожидают и некоторые районы за пределами ЦАО (Донской, Раменки).
Дальнейшего массового снижения цен рынок вряд ли увидит - основная коррекция уже произошла, а новые проекты выходят в большинстве случаев с тщательно продуманным рублевым ценообразованием. По итогам года можно ожидать увеличения среднего уровня цен, обусловленного повышением стоимости квартир в успешных проектах. Рост цен не должен сказаться на уменьшении покупательской активности. Поддержать объем спроса в сегменте дорогого жилья позволит старт продаж новых проектов с интересными локациями и концепцией, а также привлекательными условиями покупки".
Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]
Введите e-mail получателя:
Укажите Ваш e-mail:
Получить информацию:
Получить информацию:
