Малоэтажное жилье не выходит из моды. "РБК+". 5 декабря 2018
05.12.2018 в 16:42 | РБК+ | Advis.ru
Заместитель генерального директора по проектированию компании "Центр Развития" Галина Пилипенко – об основных трендах в сегменте малоэтажного строительства.
Малоэтажные проекты сегодня на равных конкурируют с высотным строительством, а иногда оказываются успешнее за счет продуманной концепции, удачного местоположения и современных технологических решений. Галина Пилипенко рассказала о том, почему даже в непростых экономических условиях малоэтажка остается востребованной на рынке и продолжает развиваться.
— Уже несколько лет предложение на первичном рынке Петербурга стабильно превышает спрос, а одна из последних тенденций — смещение спроса из областных проектов в город. Как в таких условиях чувствует себя малоэтажка?
— Конкуренция на рынке действительно стала жестче, но я считаю, что качественный проект всегда найдет своего покупателя. Говоря о качестве, я имею в виду такой проект, в котором жильцы комфортно чувствуют себя не только в собственной квартире, но и во дворе своего дома, а если речь идет о масштабном проекте — то на всей его территории.
В последние годы все больше людей начинают отчетливо понимать преимущества жизни вдали от городской суеты, в атмосфере добрососедства. Поэтому спрос на квартиры в малоэтажных комплексах есть, и он не падает. По крайней мере, проектом "На Царскосельских холмах" покупатели активно интересуются.
— Чем проект "На Царскосельских холмах" отличается от других проектов в своем сегменте?
— Прежде всего, своими масштабами. Общая площадь осваиваемой территории составляет 316 га, на ней предусмотрена жилая, коммерческая и общественно-деловая застройка. Планируется, что жить здесь будет порядка 40 тысяч человек. Реализацией проекта занимается группа компаний "Центр Развития", которая, собственно, 14 лет назад и начала развивать эту территорию. Мы подготовили градостроительную и проектную документацию, построили магистральные инженерные сети, с нуля создали улично-дорожную сеть на территории проекта. Сейчас на территории "Царскосельских холмов" работают несколько застройщиков — компания "Терминал-Ресурс", которая входит в группу компаний "Центр Развития" и другие компании, которые приобрели у нас подготовленные к застройке земельные участки.
Второе важное отличие — местоположение. Проект "На Царскосельских холмах" расположен в границах Санкт-Петербурга — в Пушкинском районе, на Пулковских высотах. Он обладает хорошей транспортной доступностью: рядом проходят крупные транспортные магистрали, по которым можно быстро доехать до станций метро.
— А пробки?
— В отличие от загруженных северных направлений, где транспортная инфраструктура отстает от строительства жилья, ситуация на юге обстоит гораздо лучше. Город активно развивает южные направления, особенно те, которые расположены по соседству с аэропортом Пулково, конгрессно-выставочным центром "Экспофорум". Уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывает проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта "На Царскосельских холмах". Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 минут.
— Как сегодня развивается проект "На Царскосельских холмах"? Сколько территории освоено, что построено?
— На данный момент застроено порядка 50 га, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал наш бизнес-центр "Перспектива" — он был введен в эксплуатацию в первом квартале 2016 года. Возвела его входящая в состав Центра развития компания "Терминал-Ресурс". Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы "Образцовые кварталы". ЖК "Образцовый квартал 1" был сдан в конце 2016 года, второй и третий "Образцовые кварталы" сданы и заселены в 2018-м. Кстати, все три комплекса застройщик ввел в эксплуатацию досрочно. В этом году также началось строительство четвертого и пятого "Образцового".
Что касается других компаний-застройщиков, работающих на нашей территории, то уже введены в эксплуатацию жилые комплексы, построенные их силами. В этом году будут сданы еще ряд объектов.
— Что можно сказать об инфраструктуре? Близость к Петербургу как-то влияет на ее количество?
— Социальная, торговая и коммерческая инфраструктура в проекте "На Царскосельских холмах" строится одновременно с жильем и это, кстати, еще одно отличие нашего проекта от других. Места под социалку, коммерческие и торговые объекты в проекте были отведены еще на этапе подготовки градостроительной документации исходя из количества жителей, которые сюда переедут. Все участки мы обеспечили коммуникациями, они полностью готовы к застройке. То есть, не нужно будет перерывать новые дороги, чтобы подключить газ или водовод. Так что проект развивается не хаотично, а по плану, что позволяет обеспечить точность застройки.
В этом году был введен в эксплуатацию детский сад на 140 мест (расположен во дворе ЖК "Образцовый квартал 2"), получено разрешение на строительство бизнес-парка "Garage" с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания. В данный момент по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на соседнем участке с ЖК "Образцовый квартал-3", а компания "Терминал-Ресурс" приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с "Образцовым кварталом — 5" и садика на 240 мест. Также соглашение с городом о строительстве еще одного детского сада подписала компания, купившая у нас земельные участки.
— Территория, которую вы осваиваете, очень большая, на ней можно строить как малоэтажные дома до 18 метров, так и средне— многоэтажные — до 24 метров. Пока на участке возводятся дома не выше 4 этажей с мансардой, а что будет дальше?
— У нашего проекта уникальное местоположение с точки зрения видовых характеристик, так как находится он на возвышенности. Использование малой и средней этажности дает нам возможность сохранить отличный вид из окон не только жилым комплексам, расположенным на первой линии, но и тем, что появятся за ними. Тем более рельеф территории разный, есть места повыше, а есть и пониже. Так что возведение домов средней этажности — это возможность обеспечить видовые параметры большему числу жителей. Предварительно мы планируем 112 га застроить среднеэтажными комплексами, но в любом случае они будут не выше 8-9 этажей. К высотной застройке — от 10 этажей и выше мы не стремимся, потому что не хотим встать в ту же линейку проектов, которые развиваются на севере Петербурга. Наоборот, мы предлагаем жилую среду, которую невозможно создать в высотных проектах — низкая плотность населения, близость природы, свежий воздух и атмосфера добрососедства.
— Как меняются потребности и потребительские привычки современных покупателей?
— Одна из основных перемен — стремление к спокойствию и комфорту проживания. Наша жизнь очень стремительна и динамична, поэтому дома люди хотят отдыхать от бешеного городского ритма и посвящать больше времени себе и своим близким. При этом горожане не хотят полностью отказываться от преимуществ и возможностей, которые дает мегаполис. Малоэтажные кварталы, расположенные ближе к природе, но при этом в хорошей доступности от города — тот компромисс, который сегодня многих устраивает.
Еще одна тенденция — стремление совместить комфорт и практичность. Кстати, именно этот подход используется в процессе строительства жилых комплексов "Образцовые кварталы". В квартирах предусмотрены панорамные окна, эркеры, трехметровые потолки, есть варианты с мансардой и возможностью установки камина. Жильцы могут выбрать квартиры со свободной планировкой и организовать жилое пространство "под себя". В то же время во всех жилых комплексах применяется система "теплый пол", которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждой комнате. На крышах мы размещаем автономные котельные, которые избавят жителей от плановых отключений горячей воды. Если к этим технологическим решениям добавить систему утепления фасадов и современные стеклопакеты, которые зимой не позволяют теплу покинуть квартиру, а летом не пускают с улицы солнечный жар, то экономия жильцов на квартплате составляет до 30%.
— Изначально реализация проекта "На Царскосельских холмах" была рассчитана до 2035 года. Насколько реально уложиться в эти сроки?
— Реализация масштабных проектов зависит от многих факторов — от положения дел в экономике, изменений в законодательстве, покупательского спроса, насыщенности рынка жилья. Когда начиналась реализация нашего масштабного проекта, мы активно приглашали к участию инвесторов, в том числе и иностранные компании. Мы регулярно представляли проект на международных инвестиционных выставках и несколько компаний-инвесторов обратили на него внимание. Собственно, эти инвестиции и помогли нам продержаться в сложные кризисные годы. С начала реализации проекта в него было вложено порядка 12 млрд рублей, а чтобы его завершить требуется еще около 90 млрд. Но сейчас инвестиционный климат изменился, строительная отрасль уже не показывает такой доходности, как раньше, поэтому инвесторов стало меньше.
Сейчас мы вкладываем в развитие будущих проектов прибыль от уже реализованных, развиваемся пошагово, в зависимости от ситуации. Так что указанные сроки — ориентировочные.
— А каковы перспективы проекта в целом?
— Уже сейчас проект "На Царскосельских холмах" постепенно обживается не только внутри, у него появляется окружение. Вслед за первыми жителями к нам потянулись арендаторы — салоны красоты и СПА, стоматологические клиники, аптеки — те самые сопутствующие направления, которые участвуют в создании комфортной жилой среды. Рядом с нашим проектом началось строительство закрытой ледовой арены. За количеством населения в проекте внимательно следят крупные торговые сети. Прекрасное местоположение, хорошая экология, низкая плотность застройки, однородная социальная среда и особая атмосфера — у проекта "На Царскосельских холмах" есть будущее!
Малоэтажные проекты сегодня на равных конкурируют с высотным строительством, а иногда оказываются успешнее за счет продуманной концепции, удачного местоположения и современных технологических решений. Галина Пилипенко рассказала о том, почему даже в непростых экономических условиях малоэтажка остается востребованной на рынке и продолжает развиваться.
— Уже несколько лет предложение на первичном рынке Петербурга стабильно превышает спрос, а одна из последних тенденций — смещение спроса из областных проектов в город. Как в таких условиях чувствует себя малоэтажка?
— Конкуренция на рынке действительно стала жестче, но я считаю, что качественный проект всегда найдет своего покупателя. Говоря о качестве, я имею в виду такой проект, в котором жильцы комфортно чувствуют себя не только в собственной квартире, но и во дворе своего дома, а если речь идет о масштабном проекте — то на всей его территории.
В последние годы все больше людей начинают отчетливо понимать преимущества жизни вдали от городской суеты, в атмосфере добрососедства. Поэтому спрос на квартиры в малоэтажных комплексах есть, и он не падает. По крайней мере, проектом "На Царскосельских холмах" покупатели активно интересуются.
— Чем проект "На Царскосельских холмах" отличается от других проектов в своем сегменте?
— Прежде всего, своими масштабами. Общая площадь осваиваемой территории составляет 316 га, на ней предусмотрена жилая, коммерческая и общественно-деловая застройка. Планируется, что жить здесь будет порядка 40 тысяч человек. Реализацией проекта занимается группа компаний "Центр Развития", которая, собственно, 14 лет назад и начала развивать эту территорию. Мы подготовили градостроительную и проектную документацию, построили магистральные инженерные сети, с нуля создали улично-дорожную сеть на территории проекта. Сейчас на территории "Царскосельских холмов" работают несколько застройщиков — компания "Терминал-Ресурс", которая входит в группу компаний "Центр Развития" и другие компании, которые приобрели у нас подготовленные к застройке земельные участки.
Второе важное отличие — местоположение. Проект "На Царскосельских холмах" расположен в границах Санкт-Петербурга — в Пушкинском районе, на Пулковских высотах. Он обладает хорошей транспортной доступностью: рядом проходят крупные транспортные магистрали, по которым можно быстро доехать до станций метро.
— А пробки?
— В отличие от загруженных северных направлений, где транспортная инфраструктура отстает от строительства жилья, ситуация на юге обстоит гораздо лучше. Город активно развивает южные направления, особенно те, которые расположены по соседству с аэропортом Пулково, конгрессно-выставочным центром "Экспофорум". Уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывает проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта "На Царскосельских холмах". Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 минут.
— Как сегодня развивается проект "На Царскосельских холмах"? Сколько территории освоено, что построено?
— На данный момент застроено порядка 50 га, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал наш бизнес-центр "Перспектива" — он был введен в эксплуатацию в первом квартале 2016 года. Возвела его входящая в состав Центра развития компания "Терминал-Ресурс". Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы "Образцовые кварталы". ЖК "Образцовый квартал 1" был сдан в конце 2016 года, второй и третий "Образцовые кварталы" сданы и заселены в 2018-м. Кстати, все три комплекса застройщик ввел в эксплуатацию досрочно. В этом году также началось строительство четвертого и пятого "Образцового".
Что касается других компаний-застройщиков, работающих на нашей территории, то уже введены в эксплуатацию жилые комплексы, построенные их силами. В этом году будут сданы еще ряд объектов.
— Что можно сказать об инфраструктуре? Близость к Петербургу как-то влияет на ее количество?
— Социальная, торговая и коммерческая инфраструктура в проекте "На Царскосельских холмах" строится одновременно с жильем и это, кстати, еще одно отличие нашего проекта от других. Места под социалку, коммерческие и торговые объекты в проекте были отведены еще на этапе подготовки градостроительной документации исходя из количества жителей, которые сюда переедут. Все участки мы обеспечили коммуникациями, они полностью готовы к застройке. То есть, не нужно будет перерывать новые дороги, чтобы подключить газ или водовод. Так что проект развивается не хаотично, а по плану, что позволяет обеспечить точность застройки.
В этом году был введен в эксплуатацию детский сад на 140 мест (расположен во дворе ЖК "Образцовый квартал 2"), получено разрешение на строительство бизнес-парка "Garage" с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания. В данный момент по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на соседнем участке с ЖК "Образцовый квартал-3", а компания "Терминал-Ресурс" приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с "Образцовым кварталом — 5" и садика на 240 мест. Также соглашение с городом о строительстве еще одного детского сада подписала компания, купившая у нас земельные участки.
— Территория, которую вы осваиваете, очень большая, на ней можно строить как малоэтажные дома до 18 метров, так и средне— многоэтажные — до 24 метров. Пока на участке возводятся дома не выше 4 этажей с мансардой, а что будет дальше?
— У нашего проекта уникальное местоположение с точки зрения видовых характеристик, так как находится он на возвышенности. Использование малой и средней этажности дает нам возможность сохранить отличный вид из окон не только жилым комплексам, расположенным на первой линии, но и тем, что появятся за ними. Тем более рельеф территории разный, есть места повыше, а есть и пониже. Так что возведение домов средней этажности — это возможность обеспечить видовые параметры большему числу жителей. Предварительно мы планируем 112 га застроить среднеэтажными комплексами, но в любом случае они будут не выше 8-9 этажей. К высотной застройке — от 10 этажей и выше мы не стремимся, потому что не хотим встать в ту же линейку проектов, которые развиваются на севере Петербурга. Наоборот, мы предлагаем жилую среду, которую невозможно создать в высотных проектах — низкая плотность населения, близость природы, свежий воздух и атмосфера добрососедства.
— Как меняются потребности и потребительские привычки современных покупателей?
— Одна из основных перемен — стремление к спокойствию и комфорту проживания. Наша жизнь очень стремительна и динамична, поэтому дома люди хотят отдыхать от бешеного городского ритма и посвящать больше времени себе и своим близким. При этом горожане не хотят полностью отказываться от преимуществ и возможностей, которые дает мегаполис. Малоэтажные кварталы, расположенные ближе к природе, но при этом в хорошей доступности от города — тот компромисс, который сегодня многих устраивает.
Еще одна тенденция — стремление совместить комфорт и практичность. Кстати, именно этот подход используется в процессе строительства жилых комплексов "Образцовые кварталы". В квартирах предусмотрены панорамные окна, эркеры, трехметровые потолки, есть варианты с мансардой и возможностью установки камина. Жильцы могут выбрать квартиры со свободной планировкой и организовать жилое пространство "под себя". В то же время во всех жилых комплексах применяется система "теплый пол", которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждой комнате. На крышах мы размещаем автономные котельные, которые избавят жителей от плановых отключений горячей воды. Если к этим технологическим решениям добавить систему утепления фасадов и современные стеклопакеты, которые зимой не позволяют теплу покинуть квартиру, а летом не пускают с улицы солнечный жар, то экономия жильцов на квартплате составляет до 30%.
— Изначально реализация проекта "На Царскосельских холмах" была рассчитана до 2035 года. Насколько реально уложиться в эти сроки?
— Реализация масштабных проектов зависит от многих факторов — от положения дел в экономике, изменений в законодательстве, покупательского спроса, насыщенности рынка жилья. Когда начиналась реализация нашего масштабного проекта, мы активно приглашали к участию инвесторов, в том числе и иностранные компании. Мы регулярно представляли проект на международных инвестиционных выставках и несколько компаний-инвесторов обратили на него внимание. Собственно, эти инвестиции и помогли нам продержаться в сложные кризисные годы. С начала реализации проекта в него было вложено порядка 12 млрд рублей, а чтобы его завершить требуется еще около 90 млрд. Но сейчас инвестиционный климат изменился, строительная отрасль уже не показывает такой доходности, как раньше, поэтому инвесторов стало меньше.
Сейчас мы вкладываем в развитие будущих проектов прибыль от уже реализованных, развиваемся пошагово, в зависимости от ситуации. Так что указанные сроки — ориентировочные.
— А каковы перспективы проекта в целом?
— Уже сейчас проект "На Царскосельских холмах" постепенно обживается не только внутри, у него появляется окружение. Вслед за первыми жителями к нам потянулись арендаторы — салоны красоты и СПА, стоматологические клиники, аптеки — те самые сопутствующие направления, которые участвуют в создании комфортной жилой среды. Рядом с нашим проектом началось строительство закрытой ледовой арены. За количеством населения в проекте внимательно следят крупные торговые сети. Прекрасное местоположение, хорошая экология, низкая плотность застройки, однородная социальная среда и особая атмосфера — у проекта "На Царскосельских холмах" есть будущее!