За Бульварным кольцом: почему застройщики элитного жилья осваивают новые районы Москвы. "РосБизнесКонсалтинг". 30 апреля 2019
30.04.2019 в 08:34 | РосБизнесКонсалтинг | Advis.ru
География элитного жилья Москвы заметно расширилась за последние годы: если в середине нулевых самые дорогие проекты появлялись исключительно в пределах Бульварного кольца и на "золотой миле", то сегодня они реализуются и за границами Третьего транспортного кольца (ТТК). По прогнозам риелторов и застройщиков, в ближайшей перспективе число высокобюджетных проектов за пределами центра столицы будет только расти.
"Подобная тенденция характерна не только для Москвы, но и для многих других крупных мировых городов. Например, в Лондоне площадь локации, где можно приобрести объекты стоимостью от 1 млн, за последние два десятилетия увеличилась более чем в четыре раза. Это объясняется развитием инфраструктуры крупных городов и новыми предпочтениями покупательской аудитории, которая стремится жить как можно дальше от шумного исторического центра, наполненного туристами", — говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Основная причина такого разворота в Москве — физический дефицит земельных участков под строительство в пределах Садового и тем более Бульварного кольца. "В этой ситуации девелоперам приходится идти двумя путями — либо выходить с элитными проектами в районах, ранее нетрадиционных для данного сегмента (например, ЖК премиум-класса Barkli Residence в неэлитном Донском районе Москвы), либо заниматься редевелопментом существующих зданий", — добавляет управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. Однако последний сценарий считается наименее выгодным для застройщиков, поскольку существует масса технологических сложностей, связанных с реконструкцией старых построек. По оценке Savills, сегодня к проектам реновации относятся менее 10% всей жилой застройки премиум-класса в Центральном административном округе (ЦАО).
Кроме того, кризис на рынке коммерческой недвижимости также стимулирует большинство застройщиков обратить пристальное внимание на сегмент квартир и апартаментов с большей доходностью и меньшим сроком окупаемости, что сказывается на реконцепции потенциальных проектов в пользу жилой недвижимости.
Ветер дует на запад
Один из самых перспективных с точки зрения строительства элитного жилья — Западный административный округ (ЗАО), на территории которого расположены районы Дорогомилово и Раменки. Здесь уже реализуются проекты, где стоимость 1 кв. м на этапе строительства сравнима или даже превышает стоимость в ЦАО — в частности, речь идет о жилых комплексах премиум-класса "Вишневый сад", "Снегири Эко" и "Кутузовский 12".
По оценкам Savills, до 2021 года в Раменках и Дорогомилове, в частности, вдоль Кутузовского проспекта и в районе парка Победы, появится не менее шести новых проектов. "Благоприятная роза ветров, большое количество лесных массивов и парков, удобные транспортные развязки — эти преимущества делают запад Москвы очень привлекательным для покупателей", — отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
Одна из причин постепенного смещения рынка элитного жилья на запад — близость к уже имеющейся недвижимости: у многих людей загородные дома или участки расположены в западной части Подмосковья, а именно на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. "Таким покупателям просто удобно иметь всю недвижимость в одной части Москвы — для жилья премиум-класса это преимущественно западное и юго-западное направления, — объясняет Анатолий Довгань. — Но именно патриоты района как никакая другая аудитория способны оценить все преимущества проживания в неэлитной локации, поскольку именно они видят не только минусы, но и многие плюсы, которые незаметны непосвященному покупателю. Именно поэтому точечное премиальное жилье, которое появляется за пределами исторического центра, в основном раскупается такими клиентами".
Новые Хамовники
Кейс Хамовников, которые за последние 20 лет превратились из депрессивного рабочего района в одну из витрин рынка элитной недвижимости Москвы, хотят повторить многие девелоперы. "Несколько лет назад новыми Хамовниками некоторые участники рынка называли Якиманку и Замоскворечье, которые исторически не были элитными в отличие от районов рядом с Кремлем на другом берегу Москвы-реки (Тверского, Арбата). Однако московская программа "Моя улица", улучшив данные районы с точки зрения туризма, способствовала приросту турпотока и появлению большого числа заведений масс-маркета. Это стало неоднозначным фактором, поскольку целевая аудитория элитного жилья отдает предпочтение более однородной среде, высоким стандартам безопасности и приватности", — констатирует Николай Казанский. По его словам, только за 2017–2018 годы в районах Якиманка и Замоскворечье вышло в продажу десять новых элитных проектов. Еще 15–20 комплексов общей площадью 400–450 тыс. кв. м заявлено к выходу в ближайшие годы. Крупнейшими здесь являются площадки компании "Гута Девелопмент" — на "Красном Октябре" и на базе "Рот Фронта".
Новыми Хамовниками в ближайшие десять лет может стать Пресненский район, а именно зона между Садовым кольцом и ТТК. По данным Colliers International, только по программе редевелопмента промзоны "Звенигородское шоссе" заявлен целый ряд проектов бизнес- и премиум-класса. В этой же зоне продолжит развитие деловой центр "Москва-Сити", в рамках которого планируется ряд новых проектов с апартаментами и квартирами.
Еще одним элитным районом в перспективе может стать набережная Яузы и промзона "Курская", где анонсирован масштабный проект "Артквартал". Здесь предполагается создание культурно-творческого кластера площадью около 500 га по аналогии с районом Сохо (Нью-Йорк) или Митте (Берлин). Объем нового строительства составит не менее 2,4 млн кв. м. Пока в рамках кластера в продажу вышел ЖК "Артквартал НВ/9", а крупнейшим анонсированным проектом является апарт-комплекс на базе бывшей военной академии около Кремля. Соседний Таганский район также стремительно набирает престиж и популярность благодаря выигрышному расположению рядом с Кремлем и парком "Зарядье". Здесь уже построены такие проекты, как "Клубный дом на Котельнической набережной", "Симфония набережных", строится NV/9 ARTKVARTAL, а в ближайшее время планируется возведение жилого комплекса на Серебрянической набережной, 7.
Расширение географии рынка элитного жилья выгодно и самим девелоперам, которые сегодня вынуждены оптимизировать затраты и зачастую менять привычную бизнес-модель. "Для застройщиков подобная концепция интересна, потому что если на точечном небольшом участке строить жилье более низкого качественного уровня, то возникает ситуация проекта ради проекта. Если же в той же локации строить жилье более высокого уровня, увеличивая маржу, можно получить очень хорошую прибыль", — говорит Анатолий Довгань.
Для справки: Название компании: Savills Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: **********
Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********
Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]