Доступный центр: что надо знать покупателям жилья о Красносельском районе. "РБК-Недвижимость". 1 июня 2018
01.06.2018 в 17:56 | РБК-Недвижимость | Advis.ru
Редакция "РБК-Недвижимости" продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Красносельский район - один из самых доступных в составе Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. По средней стоимости квадратного метра он занимает 14-е место среди районов с самым дорогим предложением в рейтинге риелторской компании "Азбука жилья". Однако, несмотря на относительно невысокие цены, он не пользуется большой популярностью у покупателей недвижимости.
Район начинается от Сретенского бульвара и заканчивается почти у границ парка "Сокольники": здесь много зелени, скверов, зон отдыха, но плотная транспортная развязка, близость железнодорожных путей и нехватка парковок не добавляют ему привлекательности.
"Разветвленная железнодорожная сеть, площадь трех вокзалов и свойственное ей скопление людей, промзоны, потеснившие жилую застройку, - все это непременные атрибуты Красносельского района, которые отталкивают многих потенциальных покупателей", - говорит руководитель департамента продаж элитной недвижимости агентства "Усадьба" Елена Лашко.
При этом Красносельский - один из немногих столичных районов, где до сих пор сохранился дух старой Москвы. Здесь большое количество храмов, памятников, дореволюционных домов, которые составляют золотой фонд культурного наследия города.
Инфраструктура
Красносельский район - один из самых развитых в плане транспортной инфраструктуры. На его территории расположен крупнейший в столице железнодорожный узел, включающий в себя три вокзала - Ярославский, Казанский и Ленинградский, а также станцию "Каланчевская". Через район проходят основные городские магистрали - Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, Русаковская улица.
Кроме того, здесь находятся семь станций метро - "Красносельская", "Комсомольская" (Сокольнической и Кольцевой линии), "Красные Ворота", "Сухаревская", "Тургеневская", "Сретенский бульвар". На границе с районом расположены еще пять станций - "Проспект Мира" (Калужско-Рижской и Кольцевой линии), "Чистые пруды" и "Лубянка", "Кузнецкий Мост".
На территории Красносельского района сосредоточены крупные производственные комплексы - фабрика "Большевичка", ткацкая фабрика "Мостекстильпром", "Московский молочный комбинат № 1", "Русский хлеб", "МОНА". Они соседствуют со складскими помещениями и торговыми и бизнес-центрами.
Социальная инфраструктура Красносельского развита меньше по сравнению с другими районами ЦАО. Здесь работают семь общеобразовательных, две музыкальные и две спортивные школы, а также два колледжа. К услугам жителей 12 поликлиник, десять досуговых центров, библиотеки, музеи и театры, в том числе московский театр Et Cetera.
Новостройки
Застройка в Красносельском районе в последние годы ведется точечно и неактивно из-за дефицита площадок для масштабных проектов. Это связано с особенностями района и его расположением около многочисленных железнодорожных развязок.
Сегодня здесь реализуется всего три новых жилых проекта, знают опрошенные "РБК-Недвижимости" риелторы. Это два комплекса бизнес-класса "Волга" и "Басманный, 5", а также премиальный "Клубный дом на Сретенке". Во всех случаях речь идет о комплексах апартаментов, общая площадь которых составляет 16,2 тыс. кв. м - примерно 3% от объема первичного рынка ЦАО, отмечают в компании "Бон Тон".
"Для сравнения: в соседнем Басманном районе на первичном рынке реализуются 12 проектов общей площадью 29,3 тыс. кв. м (доля в ЦАО - 5,6%). И только в соседнем Мещанском районе на рынке представлено меньше проектов: всего два комплекса общей площадью 2,6 тыс. кв. м (0,5% от всего рынка ЦАО)", - отмечает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова.
Вид на вестибюль станции метро "Сухаревская", Малую Сухаревскую площадь, улицу Сретенка и храм Троицы Живоначальной в Листах (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Самое доступное предложение - апартаменты в комплексе "Волга", где средняя стоимость квадратного метра составляет 279 тыс. руб., а средний бюджет покупки - 16,7 млн руб. В проекте "Басманный, 5" цены выше - 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м и 22,2 млн руб. за апартаменты. Дороже всего обойдется недвижимость в "Клубном доме на Сретенке": здесь средняя цена "квадрата" составляет 469,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки - 51,9 млн руб.
По оценке компании "Миэль-Новостройки", средняя стоимость жилья в новостройках Красносельского района составляет 315,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Это примерно на 1% выше, чем в соседнем Басманном, где средняя цена 1 кв. м равна 312,7 тыс. руб., и более чем в два раза ниже, чем в Тверском (676,5 тыс. руб. за 1 кв. м), где традиционно реализуются проекты более высокого класса.
Вторичный рынок
Красносельский район отличается чрезвычайно разнообразным жилым фондом. На участке от Бульварного до Садового кольца, между Большой Лубянкой, Мясницкой и Сретенским бульваром много дореволюционных особняков, бывших доходных домов и сталинок. Именно здесь сосредоточены самые дорогие квартиры. За пределами Садового преобладают дома советской постройки, в том числе ветхого жилого фонда.
"В начале 2000-х годов на территории Красносельского района было построено несколько элитных комплексов, которые сегодня пользуются спросом на вторичном рынке, среди них - ЖК "Созвездие" в Даевом переулке, ЖК бизнес-класса в Малом Головином переулке, многофункциональный жилой комплекс "Дом на Мясницкой", - перечисляет Елена Лашко.
Вид на гостиницу "Ленинградская", Международный инвестиционный банк (МИБ), Белвнешэкономбанк, Альфа-банк, Международный банк экономического сотрудничества (МБЭС), Росбанк и проспект Академика Сахарова (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Ценовая политика на вторичные квартиры в Красносельском районе - одна из самых демократичных в границах центра, отмечают опрошенные "РБК-Недвижимостью" риелторы. "Это обусловлено тем, что в Красносельском районе расположены в основном старые или ветхие дома, построенные еще в 1940-1950 годах, много сталинских домов и, конечно же, пятиэтажки. Одна из самых недорогих квартир площадью 31,6 кв. м находится на Малой Красносельской улице, 10/3, и оценивается в 5,5 млн руб. Наиболее дорогое предложение - 133-метровая квартира в Милютинском переулке, 3, - за 178,5 млн руб.", - отмечает Наталия Кузнецова.
Средняя стоимость квадратного метра в Красносельском районе составляет, по данным компании "Азбука жилья", 323,2 тыс. руб. По этому показателю район занимает 12-е место среди всех жилых районов Старой Москвы. Несмотря на то что с конца 2016 года Красносельский входил в число районов, где стоимость жилья на вторичном рынке росла, за первые пять месяцев 2018-го средняя стоимость квадратного метра здесь снизилась на 6%.
Перспективные проекты
Сегодня известно о четырех площадках в Красносельском районе, где планируется строительство новых домов, рассказали опрошенные "РБК-Недвижимостью" риелторы. В основном это участки на месте сносимых зданий по программе реновации.
В 2021 году переселенцы из хрущевок переедут по двум адресам: Русаковская улица, 6; квартал 998, 2/1, стр. 1, 2. Под реновацию подпали также семь домов по адресам: 3-й Красносельский переулок, 6; улица Гаврикова, 3/1; Русаковская улица, 8; Московско-Казанский переулок, 10, стр. 1; Леснорядская улица, 7; 2-я Леснорядская улица, 10-12, стр. 1; Русаковская улица, 12, рассказала Наталья Шаталина.
По информации из открытых источников, согласована проектная документация на строительство жилого дома площадью 23 тыс. кв. м на Большой Спасской улице, вл. 35-37. Будущий жилой комплекс расположится в пешей доступности от станции метро "Комсомольская" и неподалеку от площади трех вокзалов. В сумме на 20-23 этажах жилого дома запроектировано 170 квартир различного метража - от комфортабельных однокомнатных до просторных четырехкомнатных. Кроме того, согласован проект МФК на пересечении Садового кольца и проспекта Сахарова по проекту голландского архитектурного бюро MVRDV. В здании площадью 38 тыс. кв. м, которое реализует ГК "Основа", расположатся квартиры и офисы.
История района
Сегодняшний Красносельский район находится на месте подмосковного села Красное, которое впервые упоминается в 1423 году в завещании великого князя Василия I, отдавшего его во владение своему сыну Василию. Во время его правления село получило название Красное ("Красивое"). В книге Константина Аверьянова "История московских районов" говорится, что в XVIII веке село разрослось: здесь появились современные Красносельские улицы, которые населяли купцы, ремесленники, духовные служители.
Прокладка в 1742-1747 годах Камер-Коллежского вала, который очертил новую границу Москвы, включила село Красное в состав города. В начале XIX века в этих местах проживали чиновники, военные, купцы и ремесленники.
В ХХ веке район превратился в промышленный центр: здесь размещались небольшие производственные цеха и фабрики, самая известная из которых - старейшее кондитерское предприятие России концерн "Бабаевский" (бывшее Товарищество А. И. Абрикосова сыновей).
Комсомольская площадь, слева - строительство универмага "Московский" (Фото: Валентин Мастюков /Фотохроника ТАСС)
Красносельский район - один из самых доступных в составе Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. По средней стоимости квадратного метра он занимает 14-е место среди районов с самым дорогим предложением в рейтинге риелторской компании "Азбука жилья". Однако, несмотря на относительно невысокие цены, он не пользуется большой популярностью у покупателей недвижимости.
Район начинается от Сретенского бульвара и заканчивается почти у границ парка "Сокольники": здесь много зелени, скверов, зон отдыха, но плотная транспортная развязка, близость железнодорожных путей и нехватка парковок не добавляют ему привлекательности.
"Разветвленная железнодорожная сеть, площадь трех вокзалов и свойственное ей скопление людей, промзоны, потеснившие жилую застройку, - все это непременные атрибуты Красносельского района, которые отталкивают многих потенциальных покупателей", - говорит руководитель департамента продаж элитной недвижимости агентства "Усадьба" Елена Лашко.
При этом Красносельский - один из немногих столичных районов, где до сих пор сохранился дух старой Москвы. Здесь большое количество храмов, памятников, дореволюционных домов, которые составляют золотой фонд культурного наследия города.
Инфраструктура
Красносельский район - один из самых развитых в плане транспортной инфраструктуры. На его территории расположен крупнейший в столице железнодорожный узел, включающий в себя три вокзала - Ярославский, Казанский и Ленинградский, а также станцию "Каланчевская". Через район проходят основные городские магистрали - Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, Русаковская улица.
Кроме того, здесь находятся семь станций метро - "Красносельская", "Комсомольская" (Сокольнической и Кольцевой линии), "Красные Ворота", "Сухаревская", "Тургеневская", "Сретенский бульвар". На границе с районом расположены еще пять станций - "Проспект Мира" (Калужско-Рижской и Кольцевой линии), "Чистые пруды" и "Лубянка", "Кузнецкий Мост".
На территории Красносельского района сосредоточены крупные производственные комплексы - фабрика "Большевичка", ткацкая фабрика "Мостекстильпром", "Московский молочный комбинат № 1", "Русский хлеб", "МОНА". Они соседствуют со складскими помещениями и торговыми и бизнес-центрами.
Социальная инфраструктура Красносельского развита меньше по сравнению с другими районами ЦАО. Здесь работают семь общеобразовательных, две музыкальные и две спортивные школы, а также два колледжа. К услугам жителей 12 поликлиник, десять досуговых центров, библиотеки, музеи и театры, в том числе московский театр Et Cetera.
Новостройки
Застройка в Красносельском районе в последние годы ведется точечно и неактивно из-за дефицита площадок для масштабных проектов. Это связано с особенностями района и его расположением около многочисленных железнодорожных развязок.
Сегодня здесь реализуется всего три новых жилых проекта, знают опрошенные "РБК-Недвижимости" риелторы. Это два комплекса бизнес-класса "Волга" и "Басманный, 5", а также премиальный "Клубный дом на Сретенке". Во всех случаях речь идет о комплексах апартаментов, общая площадь которых составляет 16,2 тыс. кв. м - примерно 3% от объема первичного рынка ЦАО, отмечают в компании "Бон Тон".
"Для сравнения: в соседнем Басманном районе на первичном рынке реализуются 12 проектов общей площадью 29,3 тыс. кв. м (доля в ЦАО - 5,6%). И только в соседнем Мещанском районе на рынке представлено меньше проектов: всего два комплекса общей площадью 2,6 тыс. кв. м (0,5% от всего рынка ЦАО)", - отмечает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова.
Вид на вестибюль станции метро "Сухаревская", Малую Сухаревскую площадь, улицу Сретенка и храм Троицы Живоначальной в Листах (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Самое доступное предложение - апартаменты в комплексе "Волга", где средняя стоимость квадратного метра составляет 279 тыс. руб., а средний бюджет покупки - 16,7 млн руб. В проекте "Басманный, 5" цены выше - 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м и 22,2 млн руб. за апартаменты. Дороже всего обойдется недвижимость в "Клубном доме на Сретенке": здесь средняя цена "квадрата" составляет 469,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки - 51,9 млн руб.
По оценке компании "Миэль-Новостройки", средняя стоимость жилья в новостройках Красносельского района составляет 315,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Это примерно на 1% выше, чем в соседнем Басманном, где средняя цена 1 кв. м равна 312,7 тыс. руб., и более чем в два раза ниже, чем в Тверском (676,5 тыс. руб. за 1 кв. м), где традиционно реализуются проекты более высокого класса.
Вторичный рынок
Красносельский район отличается чрезвычайно разнообразным жилым фондом. На участке от Бульварного до Садового кольца, между Большой Лубянкой, Мясницкой и Сретенским бульваром много дореволюционных особняков, бывших доходных домов и сталинок. Именно здесь сосредоточены самые дорогие квартиры. За пределами Садового преобладают дома советской постройки, в том числе ветхого жилого фонда.
"В начале 2000-х годов на территории Красносельского района было построено несколько элитных комплексов, которые сегодня пользуются спросом на вторичном рынке, среди них - ЖК "Созвездие" в Даевом переулке, ЖК бизнес-класса в Малом Головином переулке, многофункциональный жилой комплекс "Дом на Мясницкой", - перечисляет Елена Лашко.
Вид на гостиницу "Ленинградская", Международный инвестиционный банк (МИБ), Белвнешэкономбанк, Альфа-банк, Международный банк экономического сотрудничества (МБЭС), Росбанк и проспект Академика Сахарова (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Ценовая политика на вторичные квартиры в Красносельском районе - одна из самых демократичных в границах центра, отмечают опрошенные "РБК-Недвижимостью" риелторы. "Это обусловлено тем, что в Красносельском районе расположены в основном старые или ветхие дома, построенные еще в 1940-1950 годах, много сталинских домов и, конечно же, пятиэтажки. Одна из самых недорогих квартир площадью 31,6 кв. м находится на Малой Красносельской улице, 10/3, и оценивается в 5,5 млн руб. Наиболее дорогое предложение - 133-метровая квартира в Милютинском переулке, 3, - за 178,5 млн руб.", - отмечает Наталия Кузнецова.
Средняя стоимость квадратного метра в Красносельском районе составляет, по данным компании "Азбука жилья", 323,2 тыс. руб. По этому показателю район занимает 12-е место среди всех жилых районов Старой Москвы. Несмотря на то что с конца 2016 года Красносельский входил в число районов, где стоимость жилья на вторичном рынке росла, за первые пять месяцев 2018-го средняя стоимость квадратного метра здесь снизилась на 6%.
Перспективные проекты
Сегодня известно о четырех площадках в Красносельском районе, где планируется строительство новых домов, рассказали опрошенные "РБК-Недвижимостью" риелторы. В основном это участки на месте сносимых зданий по программе реновации.
В 2021 году переселенцы из хрущевок переедут по двум адресам: Русаковская улица, 6; квартал 998, 2/1, стр. 1, 2. Под реновацию подпали также семь домов по адресам: 3-й Красносельский переулок, 6; улица Гаврикова, 3/1; Русаковская улица, 8; Московско-Казанский переулок, 10, стр. 1; Леснорядская улица, 7; 2-я Леснорядская улица, 10-12, стр. 1; Русаковская улица, 12, рассказала Наталья Шаталина.
По информации из открытых источников, согласована проектная документация на строительство жилого дома площадью 23 тыс. кв. м на Большой Спасской улице, вл. 35-37. Будущий жилой комплекс расположится в пешей доступности от станции метро "Комсомольская" и неподалеку от площади трех вокзалов. В сумме на 20-23 этажах жилого дома запроектировано 170 квартир различного метража - от комфортабельных однокомнатных до просторных четырехкомнатных. Кроме того, согласован проект МФК на пересечении Садового кольца и проспекта Сахарова по проекту голландского архитектурного бюро MVRDV. В здании площадью 38 тыс. кв. м, которое реализует ГК "Основа", расположатся квартиры и офисы.
История района
Сегодняшний Красносельский район находится на месте подмосковного села Красное, которое впервые упоминается в 1423 году в завещании великого князя Василия I, отдавшего его во владение своему сыну Василию. Во время его правления село получило название Красное ("Красивое"). В книге Константина Аверьянова "История московских районов" говорится, что в XVIII веке село разрослось: здесь появились современные Красносельские улицы, которые населяли купцы, ремесленники, духовные служители.
Прокладка в 1742-1747 годах Камер-Коллежского вала, который очертил новую границу Москвы, включила село Красное в состав города. В начале XIX века в этих местах проживали чиновники, военные, купцы и ремесленники.
В ХХ веке район превратился в промышленный центр: здесь размещались небольшие производственные цеха и фабрики, самая известная из которых - старейшее кондитерское предприятие России концерн "Бабаевский" (бывшее Товарищество А. И. Абрикосова сыновей).
Комсомольская площадь, слева - строительство универмага "Московский" (Фото: Валентин Мастюков /Фотохроника ТАСС)