Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья. "ТАСС". 26 мая 2017
26.05.2017 в 17:18 | ТАСС | Advis.ru
ТАСС узнал, кому нужны дома, которые могут снести, и стоит ли продавать квартиру в хрущевке.
Эксперты, опрошенные ТАСС, расходятся во мнениях относительно спроса на квартиры в домах, попавших в список для голосования по включению в проект программы реновации (оно проходит с 15 мая по 15 июня). Например, управляющий партнер "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик отметила, что рост активности в сегменте пятиэтажек заметен: "В апреле доля хрущевок в структуре продаж увеличилась до 19% — почти на 5 процентных пунктов по сравнению с мартом".
Руководитель аналитического центра портала объявлений о продаже недвижимости ЦИАН Алексей Попов отмечает, что всплеск интереса к квартирам в домах такого типа отмечался в марте, но сейчас сошел на нет. По его словам, до встречи мэра Москвы Сергея Собянина и Владимира Путина, на которой президент поручил главе города возобновить программу реновации, на дома такого типа приходилось 65–70 объявлений в день. "В конце февраля, когда прошел первый информационный фон, объем предложений несколько увеличился. Это можно объяснить тем, что владельцы квартир хотели оценить интерес потенциальных покупателей. Немного выросли и цены. Но покупатели на это не отреагировали, поскольку рынок жилья Московского региона сейчас затоварен — как на первичном, так и на вторичном рынке", — рассказал Попов.
Однако после того, как был опубликован список для голосования по включению в программу, количество предложений о продаже снизилось. "Сейчас они находятся в диапазоне 50–60 предложений в день, по данным на середину и конец мая", — сказал аналитик.
Толстик говорит, что некоторые владельцы "сносимой" квартиры, которые собирались ее продать до публикации списка на голосование, сейчас снимают объявления.
Скупают ли хрущевки?
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ажиотажного спроса на дома, которые вошли в список для голосования по участию в программе реновации, ждать не стоит. "В сегменте эконом-класса 70% покупок совершаются с помощью ипотеки. А банки не кредитуют такие объекты. Все эти пятиэтажки с точки зрения ипотечного заемщика не являются ликвидным товаром", — уверена Радченко.
Не подойдут они и для вложения денег, считает эксперт. "С точки зрения инвестиционного потенциала это тоже неликвидно, потому что неизвестно, где дадут квартиру в новом доме. Нет никакой гарантии, что владельцу квартиры в Измайлово дадут новую там же, рядом с метро и с видом на пруд", — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.
ЦИАН более осторожен в оценках: "Пока сложно анализировать спрос, потому что список домов на голосование появился совсем недавно. Более понятной будет реакция, когда появится информация о домах, в которые будут переселять в рамках этой программы, об их качественных параметрах".
По его мнению, нельзя исключать того, что в качестве пилотного проекта первых жителей пятиэтажек переселят в очень хорошие дома, чтобы стимулировать москвичей на участие в программе реновации. В этом случае спрос на хрущевки может существенно увеличиться.
Цены на пятиэтажки
В аналитическом центре ЦИАН считают, что цены на пятиэтажки после небольшого скачка вернулись на январский уровень, но отмечают, что некоторые дома из числа сносимых стоят дороже других. В качестве примера Попов приводит Бескудниковский район, который заявлен столичными властями как пилотный. "В Бескудниково средняя цена на квартиры в домах, вошедших в список на голосование, составляет 142 тысячи рублей за квадратный метр. А в соседних районах Дмитровский и Западное Дегунино, которые по своим качественным характеристикам, инфраструктуре и транспортной доступности не уступают Бескудниковскому, — цены существенно ниже: 128 тысяч за метр в Дмитровском и 134 тысячи — в Западном Дегунино. Разница в цене и есть некая "премия" за "пилотность", — рассказал эксперт.
В целом по Москве цены за квадратный метр в пятиэтажном доме составляют около 150–155 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 25–30% ниже среднего уровня по городу.
"Миэль" приводит другие данные: "Средняя цена продажи квартиры в хрущевках увеличилась в апреле по сравнению с мартом (см. график). Это объясняется тем, что продавцы квартир в пятиэтажках не дают скидок, и цена продажи равна цене предложения. Это явление мы зафиксировали еще в марте, но на уровне объявлений, а в апреле стало больше реальных завершенных сделок по цене без скидки, и теперь можно говорить о формировании полноценной тенденции", — сказала Толстик.
Инвестиции в снос
Руководитель аналитического центра ЦИАН полагает, что жители пятиэтажек вряд ли будут активно выставлять свою недвижимость на продажу. "Для многих владельцев квартир в хрущевках это единственное жилье. В таких домах мало инвестиционных квартир и квартир под аренду. И я думаю, что большинство владельцев будут ждать новые дома, будут стараться получить максимум от города. Тем более что как минимум пилотный проект предоставит хорошие решения", — сказал он.
В то же время он не уверен, что хрущевки можно назвать хорошим вложением денег. "Во время первой волны сноса пятиэтажек, которая была при Юрии Лужкове, в новых квартирах выдавалось по 18 квадратных метров на прописанного человека. Сейчас же работает другой механизм: новые квартиры будут практически полностью совпадать со старыми, кроме разве что увеличения нежилой площади — кухонь и санузлов. Поэтому заработать на метраже будет проблематично", — говорит эксперт.
К слову, мэр Москвы ранее подчеркивал, что площадь квартир в новых домах будет на 20% больше, чем в старых. "Мы не собираемся сносить старые пятиэтажки, чтобы на их месте построить такие же тесные хрущевки. Жилая площадь в новых квартирах будем не меньше, чем в старых. Количество комнат не изменится, площадь кухонь значительно увеличится, с 6 до 8 и более квадратных метров, также увеличатся санузлы. В более просторных коридорах и прихожих появится достаточно места, чтобы смонтировать встроенные шкафы", — заявлял Собянин.
Алексей Попов также считает, что покупать квартиру в сносимом доме, чтобы получить выгоду в виде разницы в стоимости квартиры в хрущевке и в новом доме, рискованно. По крайней мере, пока не известны параметры новых домов. Попов считает, что выгоднее инвестировать в новостройку на стадии котлована.
С ним согласна и Радченко, которая уверена, что спроса на квартиры в сносимых домах не будет.
В "Миэль" считают, что владельцам квартир в таких домах следует исходить из конкретных потребностей: "Если нужно решить конкретный жилищный вопрос — да, тогда надо продавать, бессмысленно сидеть на чемоданах и ждать. Но это касается любой квартиры, не только в хрущевках", — говорит управляющий партнер агентства.
Эксперты, опрошенные ТАСС, расходятся во мнениях относительно спроса на квартиры в домах, попавших в список для голосования по включению в проект программы реновации (оно проходит с 15 мая по 15 июня). Например, управляющий партнер "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик отметила, что рост активности в сегменте пятиэтажек заметен: "В апреле доля хрущевок в структуре продаж увеличилась до 19% — почти на 5 процентных пунктов по сравнению с мартом".
Руководитель аналитического центра портала объявлений о продаже недвижимости ЦИАН Алексей Попов отмечает, что всплеск интереса к квартирам в домах такого типа отмечался в марте, но сейчас сошел на нет. По его словам, до встречи мэра Москвы Сергея Собянина и Владимира Путина, на которой президент поручил главе города возобновить программу реновации, на дома такого типа приходилось 65–70 объявлений в день. "В конце февраля, когда прошел первый информационный фон, объем предложений несколько увеличился. Это можно объяснить тем, что владельцы квартир хотели оценить интерес потенциальных покупателей. Немного выросли и цены. Но покупатели на это не отреагировали, поскольку рынок жилья Московского региона сейчас затоварен — как на первичном, так и на вторичном рынке", — рассказал Попов.
Однако после того, как был опубликован список для голосования по включению в программу, количество предложений о продаже снизилось. "Сейчас они находятся в диапазоне 50–60 предложений в день, по данным на середину и конец мая", — сказал аналитик.
Толстик говорит, что некоторые владельцы "сносимой" квартиры, которые собирались ее продать до публикации списка на голосование, сейчас снимают объявления.
Скупают ли хрущевки?
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ажиотажного спроса на дома, которые вошли в список для голосования по участию в программе реновации, ждать не стоит. "В сегменте эконом-класса 70% покупок совершаются с помощью ипотеки. А банки не кредитуют такие объекты. Все эти пятиэтажки с точки зрения ипотечного заемщика не являются ликвидным товаром", — уверена Радченко.
Не подойдут они и для вложения денег, считает эксперт. "С точки зрения инвестиционного потенциала это тоже неликвидно, потому что неизвестно, где дадут квартиру в новом доме. Нет никакой гарантии, что владельцу квартиры в Измайлово дадут новую там же, рядом с метро и с видом на пруд", — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.
ЦИАН более осторожен в оценках: "Пока сложно анализировать спрос, потому что список домов на голосование появился совсем недавно. Более понятной будет реакция, когда появится информация о домах, в которые будут переселять в рамках этой программы, об их качественных параметрах".
По его мнению, нельзя исключать того, что в качестве пилотного проекта первых жителей пятиэтажек переселят в очень хорошие дома, чтобы стимулировать москвичей на участие в программе реновации. В этом случае спрос на хрущевки может существенно увеличиться.
Цены на пятиэтажки
В аналитическом центре ЦИАН считают, что цены на пятиэтажки после небольшого скачка вернулись на январский уровень, но отмечают, что некоторые дома из числа сносимых стоят дороже других. В качестве примера Попов приводит Бескудниковский район, который заявлен столичными властями как пилотный. "В Бескудниково средняя цена на квартиры в домах, вошедших в список на голосование, составляет 142 тысячи рублей за квадратный метр. А в соседних районах Дмитровский и Западное Дегунино, которые по своим качественным характеристикам, инфраструктуре и транспортной доступности не уступают Бескудниковскому, — цены существенно ниже: 128 тысяч за метр в Дмитровском и 134 тысячи — в Западном Дегунино. Разница в цене и есть некая "премия" за "пилотность", — рассказал эксперт.
В целом по Москве цены за квадратный метр в пятиэтажном доме составляют около 150–155 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 25–30% ниже среднего уровня по городу.
"Миэль" приводит другие данные: "Средняя цена продажи квартиры в хрущевках увеличилась в апреле по сравнению с мартом (см. график). Это объясняется тем, что продавцы квартир в пятиэтажках не дают скидок, и цена продажи равна цене предложения. Это явление мы зафиксировали еще в марте, но на уровне объявлений, а в апреле стало больше реальных завершенных сделок по цене без скидки, и теперь можно говорить о формировании полноценной тенденции", — сказала Толстик.
Инвестиции в снос
Руководитель аналитического центра ЦИАН полагает, что жители пятиэтажек вряд ли будут активно выставлять свою недвижимость на продажу. "Для многих владельцев квартир в хрущевках это единственное жилье. В таких домах мало инвестиционных квартир и квартир под аренду. И я думаю, что большинство владельцев будут ждать новые дома, будут стараться получить максимум от города. Тем более что как минимум пилотный проект предоставит хорошие решения", — сказал он.
В то же время он не уверен, что хрущевки можно назвать хорошим вложением денег. "Во время первой волны сноса пятиэтажек, которая была при Юрии Лужкове, в новых квартирах выдавалось по 18 квадратных метров на прописанного человека. Сейчас же работает другой механизм: новые квартиры будут практически полностью совпадать со старыми, кроме разве что увеличения нежилой площади — кухонь и санузлов. Поэтому заработать на метраже будет проблематично", — говорит эксперт.
К слову, мэр Москвы ранее подчеркивал, что площадь квартир в новых домах будет на 20% больше, чем в старых. "Мы не собираемся сносить старые пятиэтажки, чтобы на их месте построить такие же тесные хрущевки. Жилая площадь в новых квартирах будем не меньше, чем в старых. Количество комнат не изменится, площадь кухонь значительно увеличится, с 6 до 8 и более квадратных метров, также увеличатся санузлы. В более просторных коридорах и прихожих появится достаточно места, чтобы смонтировать встроенные шкафы", — заявлял Собянин.
Алексей Попов также считает, что покупать квартиру в сносимом доме, чтобы получить выгоду в виде разницы в стоимости квартиры в хрущевке и в новом доме, рискованно. По крайней мере, пока не известны параметры новых домов. Попов считает, что выгоднее инвестировать в новостройку на стадии котлована.
С ним согласна и Радченко, которая уверена, что спроса на квартиры в сносимых домах не будет.
В "Миэль" считают, что владельцам квартир в таких домах следует исходить из конкретных потребностей: "Если нужно решить конкретный жилищный вопрос — да, тогда надо продавать, бессмысленно сидеть на чемоданах и ждать. Но это касается любой квартиры, не только в хрущевках", — говорит управляющий партнер агентства.